【REIT】Які 3 акції мають мінімальний вплив від зростання процентних ставок в країні? | Погляди на інвестиції в J-REIT | Manekuri - інвестиційна інформація Monex Securities та медіа, корисні для фінансів

Цінова тенденція J-REIT продовжується

Ціни на J-REIT продовжують зростання. Індекс REIT Токійської фондової біржі 23 травня становив 1,714 пунктів, але 6 червня відновився до 1,750 пунктів, а 7 липня за підсумками торгів також відновився до 1,800 пунктів. 25-денна ковзна середня індексу REIT Токійської фондової біржі також зросла до 1,780 пунктів, відновивши рівень, якого не було з травня 2024 року.

Крім того, ціна в липні, як і після квітня, не залежала від тенденцій довгострокових процентних ставок у США. Доходність 10-річних облігацій США знижувалася з кінця червня і 1 липня опустилася нижче 4,2 %, але згодом зросла і з 8 числа становить 4,4 %.

З іншого боку, оскільки протягом цього періоду індекс REIT Токійської фондової біржі коливався в межах боксу від 1 780 до 1 800 пунктів, він не зазнав зниження, як це було до березня, у зв'язку зі зростанням довгострокових процентних ставок у США.

Які наслідки зростання внутрішніх довгострокових процентних ставок?

Отже, в майбутньому факторами, які можуть знову призвести до зниження цін на J-REIT, є зростання внутрішніх довгострокових процентних ставок. Першим негативним наслідком зростання внутрішніх довгострокових процентних ставок є скорочення розриву між доходністю J-REIT та доходністю державних облігацій (європейський спред). Проте, як зазначено в колонці від 22 травня "Чи є зростання внутрішніх довгострокових процентних ставок фактором зниження цін на J-REIT?", оскільки розрив вже став значним, вплив вважається незначним.

Другий негативний вплив полягає в можливості погіршення доходів через зростання відсоткових ставок, що призводить до збільшення відсотків. Однак, як зазначалося у вищезгаданій серії, якщо подивитися на всі цінні папери (※1), 88 % боргових зобов'язань фінансуються за фіксованою процентною ставкою, а термін позики становить 7,14 років, тому вплив буде незначним.

Однак, в залежності від цінних паперів, можуть бути різниці у фіксованій процентній ставці та термінах залучення коштів. Тому, якщо ви інвестуєте в окремі цінні папери і акцентуєте увагу на ризику погіршення прибутковості через зростання процентних ставок, вам потрібно вибрати ті цінні папери, у яких фіксована процентна ставка висока, а термін залучення коштів довгий. Якщо ви залучаєте кошти за фіксованою ставкою, то до моменту рефінансування ви не зазнаєте впливу зростання внутрішніх довгострокових відсоткових ставок, а довгий термін залучення коштів зменшує річну суму рефінансування.

Які 3 акції мають невеликий вплив від зростання внутрішніх процентних ставок?

Конкретно, графік показує три найбільш стійкі цінні папери, для яких вплив зростання процентних ставок, розрахованих на основі фіксованої процентної ставки і терміну позики (※2), є мінімальним.

【図表】Стан позикових коштів трьох найкращих фінансових активів (станом на кінець травня 2025 року) ! Джерело: на основі опублікованих матеріалів кожного бренду, підготовлено компанією Айбі Ресерч. ※В дужках () вказано код цінних паперів. Зазначимо, що це три найкращі фінансові цінні папери, орієнтуючись на період залучення та фіксовану процентну ставку. Наприклад, Японський фонд інвестицій у логістику Prologis (3283) має високий показник фіксованої процентної ставки за позиками на рівні 97%, а термін залучення коштів становить 8,5 років. Крім того, фонд інвестицій в нерухомість Advance Residence (3269) (далі ADR) має найтриваліший термін залучення коштів серед усіх цінних паперів, а також високий показник фіксованої процентної ставки, проте, оскільки це житловий фонд, враховуючи співвідношення позикових коштів, він не входить до трійки лідерів.

Якщо врахувати коефіцієнт боргового фінансування, то Frontier Real Estate Investment Corporation інвестиційні цінні папери (8964) займе місце у рейтингу, але ADR, здається, має менший вплив, оскільки може компенсувати високий коефіцієнт боргового фінансування через інші фактори.

Іншим фактором є високий рівень прихованого прибутку від активів. ADR має 59% прихованого прибутку, що є другим показником серед усіх акцій (※3) у останньому фінансовому звіті. Оскільки співвідношення боргу до ринкової вартості на основі прихованого прибутку зменшується, а також очікується збільшення дивідендів завдяки продажу активів, можна вважати, що вплив співвідношення боргу на прибуток є незначним.

Однак, слід звернути увагу на те, що загалом для всіх житлових фондів під час підвищення внутрішніх процентних ставок, активи з високим співвідношенням боргу до капіталу, як правило, стають більш вразливими до зниження цін.

※1　на кінець травня 2025 року. На основі медіани всіх інструментів

※2　фіксована процентна ставка × термін залучення

※3　на кінець другого півріччя 2024 року