Токенізація активів нерухомості: можливості та виклики

Справжні світові активи ( RWA ) не є новим явищем на криптовалютному ринку, подібна концепція з'явилася ще в 2018 році. Однак через недосконалість регулювання та відсутність очевидних переваг у прибутковості ранні спроби не змогли набрати обертів.

У 2022 році, з підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій перевищила ставки позик на крипто-стейблкоїни. Це зробило токенізацію державних облігацій США як об'єкта RWA більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості, які мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, диверсифікувати інвестиційні продукти та знизити інвестиційний поріг. У цій статті буде проаналізовано переваги та недоліки проектів, а також потенційний ринок. Обговорення буде переважно зосереджено на ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дані за березень 2023 року показують, що ринок нерухомості в Північній Америці має вартість 1,3 трильйона доларів США, а світовий ринок нерухомості становить 2,66 трильйона доларів США.

токенізація ринку нерухомості здійснюється головним чином наступними способами:

1. Фрагментація фінансування прав власності на нерухомість
2. Продукт індексу ринку нерухомості певного регіону
3. Іпотечне кредитування під заставу токенів нерухомості

Крім того, токенізація може підвищити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) схожі на нерухомість RWA в наданні фрагментованих інвестиційних можливостей, обидва знижують інвестиційний поріг і підвищують ліквідність активів. Проте REIT зазвичай не надає інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, регуляторна структура та модель роботи REIT слугують орієнтиром для проектів нерухомості RWA.

Через спостереження за діяльністю проектів нерухомості RWA за останні два роки можна підсумувати їхні деякі переваги та недоліки:

Переваги:

• Знизити інвестиційний бар'єр
• Підвищення ліквідності активів
• Надання різноманітних варіантів інвестування
• Потенційне підвищення прозорості та демократичності управління

Недоліки:

• Неповний регуляторний框架
• Відсутність зрілої механізму управління ризиками
• Операційні витрати можуть бути високими
• Захист прав інвесторів потребує посилення

Аналіз випадків

Наступні три репрезентативні проекти нерухомості RWA будуть проаналізовані. Слід зазначити, що ці проекти знаходяться на ранніх стадіях, їх продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку на ринку.

RealT

RealT запущений у 2019 році, є одним із перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації житлової нерухомості США для роздрібних інвесторів на блокчейнах Ethereum та Gnosis.

RealT купує нерухомість і законно її токенізує. Управління нерухомістю, обслуговування та збір оренди доручено третій стороні. Орендна плата після вирахування витрат розподіляється між тримачами токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично відокремлений від компанії, що володіє нерухомістю.

Візьмемо за приклад одну з нерухомостей у Монгомері:

• Загальна вартість 323,020 доларів США
• Кожен Токен 52.10 доларів, всього 6,200 монет
• Орендна плата 2,600 доларів США
• Чистий прибуток за місяць після вирахування витрат 1 978 доларів США
• Річний загальний прибуток 23,736 доларів США
• Кожен Токен щорічно розподіляє 3.83 долара, річна процентна ставка 7.35%

RealT надає ринку 100% Токен, не вимагаючи спільних інвестицій з клієнтами, підтримуючи майже безризикову модель операцій. Управлінська організація стягує плату з орендної плати та витрат на обслуговування, а RealT стягує лише 2% плати за токенізацію.

Ця модель, хоча і вигідна для розподілу ризиків, також приносить виклики. Коли частка акцій інвестора занадто мала, управлінські витрати компанії можуть стати непідтримуваними. Між RealT та інвесторами можуть існувати конфлікти інтересів, особливо щодо вибору та нагляду за управлінськими органами.

Аналізуючи 10 останніх проданих токенів нерухомості від RealT, було виявлено:

• Більшість нерухомості розташована в Детройті
• В середньому близько 500 токенів власників
• Два власники нерухомості мають понад 1000 осіб
• близько 90% інвесторів інвестують менше ніж 500 доларів
• близько 9% інвесторів інвестують 500-2000 доларів
• 1% інвесторів інвестують більше 2000 доларів

Це вказує на те, що RealT певною мірою створила ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними про торгівлю RealT в мережі Gnosis, платформа загалом розподілила близько 6 мільйонів доларів орендної плати. Платформені збори становлять від 2,5% до 3% від орендної плати, що складає приблизно 150-180 тисяч доларів доходу за останні два роки. Але через невизначений рівень участі RealT в інвестиціях, її орендні доходи не можна визначити.

Структура компанії RealT включає:

• Real Token Inc.( Делавер ): основна операційна сутність
• Real Token LLC( Делавер): материнська компанія в сфері нерухомості
• Кожна серія LLC: незалежна сутність для кожної інвестиційної нерухомості

Ця структура призначена для ізоляції фінансових та правових ризиків кожної нерухомості.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на глобальному ринку нерухомості. Вона пропонує синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, через структуру AMM.

Parcl запустив джерело цінових даних, створивши індекс нерухомості для певних районів. Інвестори можуть спекулювати на змінах цін на нерухомість. Цей підхід обходить юридичні проблеми, пов'язані з фактичною експлуатацією нерухомості, але також викликав сумніви щодо того, чи можна вважати це справжнім проектом RWA нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana в травні 2022 року, наразі TVL складає близько 16 мільйонів доларів. Але після більше ніж року роботи, здається, вона не привернула занадто багато уваги, денний обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, а денна активність користувачів менше 50 осіб.

Незважаючи на те, що продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, дизайн індексного ринку зрілий, а команда активно просуває, проте увага до ринку та частка все ще залишаються досить низькими. Це в певній мірі відображає те, що крипторинок, можливо, ще не готовий до впровадження продуктів індексів нерухомості.

Рейнно

Деякі великі крипто-компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти RWA у сфері нерухомості, зосереджуючи увагу на токенізації нерухомості та іпотеці.

Reinno є проектом, запущеним у 2020 році та зупиненим у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, два його продукти заслуговують на згадку:

1. Послуги кредитування на основі токенізованої нерухомості: Власник може подати документи на нерухомість для затвердження в Reinno, після затвердження Reinno створить компанію SPV та смарт-контракт. Власник може використовувати Токен як заставу для позики.

2. Іпотечне фінансування: Користувачі, які купили нерухомість за банківським кредитом, можуть токенізувати право власності на нерухомість для фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення банківського кредиту, після чого здійснюється погашення за угодою за фіксованою процентною ставкою.

Reinno використовує централізовану офлайн-модель операцій, що має певні очевидні ризики:

• Важко подати в суд на боржника за порушення угоди
• Відсутність безпосереднього контракту між сторонами позики
• Немає можливості ефективно запобігти "подвійному витрачанню" вартості нерухомості власника

Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проєкту. У майбутньому ринок нерухомості RWA потребує більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.

Висновок

Нерухомість RWA все ще є відносно новою концепцією, яка ще не сформувала чіткий розмір ринку чи провідні проєкти. Наразі масштаби операційних проєктів та база користувачів є відносно невеликими. Ця сфера потребує суворої відповідності регуляціям та зрілого правового середовища.

Деякі проекти використовують структуру компанії з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб знизити операційні ризики. Але для повного використання потенціалу нерухомості RWA необхідні законодавчі зміни та дотримання операційних норм.

Наразі в сфері нерухомості RWA ще не встановлено чіткої та узгодженої нормативної бази. Різні регуляторні органи мають розбіжності в класифікації токенів, що призводить до неясності правил і плутанини в процесах, загрожуючи інвесторам і ставлячи під загрозу довгострокову життєздатність токенізації.

Незважаючи на хаотичне регуляторне середовище, багато відомих фінансових та криптовалютних компаній намагаються реалізувати нерухомість RWA. Невелика кількість проектів вже на протязі 1-2 років продемонструвала свою життєздатність. З встановленням та вдосконаленням відповідної законодавчої бази, нерухомість RWA має всі шанси на швидкий розвиток.