【REIT】Có 3 cổ phiếu ít bị ảnh hưởng bởi lãi suất trong nước tăng lên? | Cách nghĩ về đầu tư J-REIT | Manekuri - Thông tin đầu tư của Chứng khoán Monex và phương tiện hữu ích về tiền bạc

Đà tăng giá của J-REIT tiếp tục

Giá J-REIT tiếp tục xu hướng tăng lên. Chỉ số REIT của Tokyo Stock Exchange vào ngày 23 tháng 5 là 1.714 điểm, nhưng đã phục hồi lên mức 1.750 điểm vào ngày 6 tháng 6, và đạt mức 1.800 điểm vào ngày 7 tháng 7 trên cơ sở giá đóng cửa. Trung bình động 25 ngày của chỉ số REIT Tokyo cũng đã tăng lên 1.780 điểm, phục hồi về mức cao nhất kể từ tháng 5 năm 2024.

Ngoài ra, diễn biến giá vào tháng 7 không còn bị ảnh hưởng bởi xu hướng lãi suất dài hạn của Mỹ như từ tháng 4 trở đi. Lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm đã giảm từ cuối tháng 6 và vào ngày 1 tháng 7 đã xuống dưới 4.2%, nhưng sau đó đã tăng lên và kể từ ngày 8 đạt mức 4.4%.

Trong khi đó, chỉ số REIT của Sở giao dịch chứng khoán Tokyo trong khoảng thời gian này đang dao động trong khoảng từ 1,780 điểm đến 1,800 điểm, vì vậy không giống như sự giảm giá đi kèm với việc tăng lãi suất trái phiếu dài hạn của Mỹ như vào tháng Ba.

Ảnh hưởng của việc tăng lên lãi suất dài hạn trong nước là gì?

Do đó, yếu tố có thể dẫn đến việc giá J-REIT một lần nữa có xu hướng giảm trong tương lai là sự tăng lên của lãi suất dài hạn trong nước. Điểm đầu tiên của tác động tiêu cực do sự tăng lên của lãi suất dài hạn trong nước là sự thu hẹp chênh lệch giữa lợi suất J-REIT và lợi suất trái phiếu chính phủ (chênh lệch lợi suất). Tuy nhiên, như đã đề cập trong cột ngày 22 tháng 5 "Liệu sự tăng lên của lãi suất dài hạn trong nước có phải là yếu tố giảm giá J-REIT hay không", chênh lệch lợi suất đã rộng ra, vì vậy tác động được cho là ít.

Ảnh hưởng xấu thứ hai là khả năng suy giảm lợi nhuận do lãi suất tăng lên, dẫn đến việc lãi suất tăng. Tuy nhiên, theo như đã đề cập trong loạt bài trên, nhìn chung (※1) 88% khoản vay được tài trợ bằng lãi suất cố định, và thời gian vay cũng dài là 7,14 năm, vì vậy tác động là không lớn.

Tuy nhiên, tỷ lệ lãi suất cố định và thời gian huy động vốn có sự khác biệt tùy theo từng mã. Do đó, khi đầu tư vào các mã riêng lẻ, nếu bạn muốn chú trọng đến rủi ro suy giảm lợi nhuận do lãi suất tăng lên, cần chọn các mã có tỷ lệ lãi suất cố định cao và thời gian huy động vốn dài. Nếu huy động vốn với lãi suất cố định, thì cho đến khi vay lại, sẽ không bị ảnh hưởng bởi sự tăng lên của lãi suất dài hạn trong nước, và nếu thời gian huy động vốn dài, thì số tiền vay lại hàng năm sẽ ít hơn.

Ba mã chứng khoán ít bị ảnh hưởng bởi việc tăng lên lãi suất trong nước là gì?

Cụ thể, bảng biểu cho thấy 3 mã chứng khoán hàng đầu có ảnh hưởng ít nhất từ việc tăng lãi suất được tính toán dựa trên tỷ lệ lãi suất cố định và thời gian huy động vốn.

【図表】Tình hình nợ vay của 3 cổ phiếu hàng đầu về tài chính (tính đến cuối tháng 5 năm 2025) Nguồn: Dựa trên tài liệu công bố của các mã cổ phiếu, được biên soạn bởi Công ty Cổ phần Ivy Research. ※Số mã chứng khoán trong ngoặc (). Lưu ý rằng đây là 3 mã chứng khoán hàng đầu về tài chính dựa trên thời gian huy động và tỷ lệ lãi suất cố định. Ví dụ, Quỹ đầu tư chứng khoán Prologis Nhật Bản (3283) có tỷ lệ lãi suất cố định của khoản vay cao tới 97% và thời gian huy động là 8,5 năm. Ngoài ra, Quỹ đầu tư chứng khoán Advance Residence (3269) (sau đây gọi là ADR) có thời gian huy động dài nhất trong tất cả các mã chứng khoán và cũng là một mã có tỷ lệ lãi suất cố định cao, nhưng do là mã liên quan đến nhà ở nên khi xem xét tỷ lệ vay nợ thì nó không nằm trong top 3 mã hàng đầu.

Nếu tính đến tỷ lệ nợ vay, Quỹ đầu tư bất động sản Frontier sẽ được xếp hạng thay thế (8964), nhưng ADR có thể bù đắp tỷ lệ nợ vay cao do các yếu tố khác, vì vậy có thể cho rằng ảnh hưởng là không lớn.

Một yếu tố khác là tỷ lệ lợi nhuận tiềm năng cao của các tài sản nắm giữ. ADR là một trong những cổ phiếu có lợi nhuận tiềm năng cao nhất (※3) với 59% trong số tất cả các cổ phiếu trong kỳ báo cáo gần đây nhất. Bên cạnh việc tỷ lệ nợ vay trên cơ sở giá thị trường giảm khi dựa trên lợi nhuận tiềm năng, cổ phiếu này cũng có thể kỳ vọng vào việc tăng cổ tức nhờ việc bán tài sản, do đó, ảnh hưởng của tỷ lệ nợ vay đến lợi nhuận được cho là không lớn.

Tuy nhiên, điều này có thể áp dụng cho tất cả các loại cổ phiếu liên quan đến nhà ở, cần lưu ý rằng trong giai đoạn lãi suất trong nước tăng lên, những cổ phiếu có tỷ lệ vay nợ cao thường sẽ có giá cả giảm.

※1　Tính đến cuối tháng 5 năm 2025. Dựa trên giá trị trung vị của tất cả các mã.

※2　Tỷ lệ lãi suất cố định × Thời gian huy động để tính toán

※3　tại thời điểm nửa cuối năm 2024