Gayrimenkul Varlık Tokenizasyonu: Fırsatlar ve Zorluklar Bir Arada
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, 2018'de benzer kavramlar ortaya çıkmıştır. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, erken dönem denemeleri ölçeklenememiştir.
2022 yılında, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri kripto stabil coin kredi faiz oranlarını geçti. Bu, ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenizasyonunu kripto sektörü için daha çekici hale getirdi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada az sayıda emlak RWA projesi ortaya çıktı. Bu projelerin amacı, emlak yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım engellerini azaltmaktır. Bu makalede, bu projelerin tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı analiz edilecektir. Tartışma esas olarak Kuzey Amerika emlak pazarı etrafında dönecektir.
Tokenizasyon Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart ayı verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının değeri ise 2.66 trilyon dolar.
Tokenizasyon gayrimenkul piyasası esasen aşağıdaki yollarla gerçekleştirilir:
Parçalı mülkiyet finansmanı
Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
Gayrimenkul Token Teminatlı Kredi
Buna ek olarak, tokenizasyon gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ), gayrimenkul RWA ile parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve varlık likiditesini artırır. Ancak REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi ve işletim modeli, gayrimenkul RWA projelerine referans sağlar.
Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin operasyonunu gözlemleyerek, bazı avantaj ve dezavantajlarını özetlemek mümkündür:
Avantajlar:
Yatırım eşiğini düşürmek
Varlık likiditesini artırmak
Çeşitli yatırım seçenekleri sunma
Potansiyel olarak şeffaflığı artırma ve yönetişim demokrasisini sağlama
Aşağıda üç temsilci gayrimenkul RWA projesi analiz edilmektedir. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hepsinin erken aşamada olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulamasından geçmemiş olmasıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve bireysel yatırımcılara Amerikan konut mülklerini Ethereum ve Gnosis zincirinde tokenizasyon yaparak sunan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, mülk satın alır ve bunu yasal olarak tokenizasyon yapar. Mülk yönetimi, bakımı ve kira toplanması üçüncü şahıslara devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, kira, Token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır.
Montgomery'deki bir mülk örneği olarak:
Toplam değer 323,020 dolar
Her bir Token 52.10 dolar, toplam 6,200 adet
Aylık kira geliri 2,600 dolar
Ücretler düşüldükten sonra aylık net kar 1.978 dolar
Yıllık toplam kâr 23,736 Dolar
Her Token için yılda 3.83 dolar dağıtılmakta, yıllık faiz oranı %7.35.
RealT, pazara %100 Token sunmakta, müşterilerle ortak yatırım yapmaya gerek kalmadan neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim kurumu, kira ve bakım ücretlerinden kesinti yaparak gelir elde etmekte, RealT yalnızca %2 tokenizasyon ücreti almaktadır.
Bu model riskin dağılmasına yardımcı olsa da zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT ile yatırımcılar arasında çıkar çatışmaları olabilir, özellikle yönetim organlarının seçimi ve denetimi konusunda.
RealT'nin en son satılan 10 gayrimenkul Token'inin analiz edilmesiyle şunlar tespit edilmiştir:
Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır.
Ortalama olarak 500 Token sahibi bulunmaktadır.
İki mülk sahibinin 1000'den fazla olması
Yaklaşık %90 yatırımcı 500 dolardan az yatırım yapıyor.
Yaklaşık %9 yatırımcı 500-2000 dolar yatırım yapıyor.
1% yatırımcı 2000 dolardan fazla yatırım yapıyor
Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT'nin Gnosis ağı üzerindeki ticaret verilerine göre, platform toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti kiraların %2.5-%3 arasında olup, son iki yıldaki gelirleri yaklaşık 15-18 bin dolar. Ancak RealT'nin yatırım yapma seviyesi belirsiz olduğundan, kira gelirleri kesin olarak belirlenemiyor.
RealT'nin şirket yapısı şunları içerir:
Real Token Inc.( Delaware ): Ana operasyon varlığı
Real Token LLC( Delaware): Gayrimenkul şirketi ana şirketi
Her bir yatırım mülkü için bağımsız bir varlık: her seri LLC
Bu yapı, her bir gayrimenkulün finansal ve hukuki risklerini izole etmeyi amaçlamaktadır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sağlamak için AMM mimarisini kullanır.
Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul endekslerini oluşturmak için fiyat veri kaynaklarını tanıttı. Yatırımcılar, konut fiyatlarındaki dalgalanmalar üzerine spekülasyon yapabilir. Bu yöntem, gerçek gayrimenkul işletmelerinin yasal sorunlarından kaçınırken, bunun gerçek bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığına dair soru işaretlerini de beraberinde getirdi.
Parcl test ağı, 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL yaklaşık 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50 kişiden az.
Parcl ürünleri kolay kullanılabilir ve hızlı bir şekilde yükselmesine rağmen, endeks piyasası olgun bir tasarıma sahip, ekip de aktif bir şekilde tanıtım yapıyor, ancak piyasa ilgisi ve payı hala düşük. Bu, belirli bir ölçüde kripto pazarının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını yansıtıyor.
Reinno
Bazı büyük kripto şirketleri, Ripple ve MakerDAO gibi, emlak RWA ürünlerini keşfetmektedir, esas olarak gayrimenkul tokenizasyonu ve ipotek üzerine odaklanmaktadır.
Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, tanıttığı iki ürün dikkat çekicidir:
Tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmeti:
Ev sahibi, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya onaylatmak üzere sunabilir, onaylandıktan sonra Reinno, SPV şirketi ve akıllı sözleşme oluşturacaktır. Ev sahibi, tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilir.
Konut kredisi finansmanı:
Kullanıcı, banka kredisi ile ev aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenizasyon yoluyla finanse edebilir. Elde edilen fonlar, banka kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından sabit bir faiz oranı ile anlaşmaya geri ödeme yapılır.
Reinno, merkezi offline modelle faaliyet göstermektedir ve bazı belirgin riskler taşımaktadır:
İhlal eden borçlulara karşı dava açmak zor.
Borç veren ve borç alan taraflar arasında doğrudan bir sözleşme yoktur
Ev sahiplerinin "çift harcama" mülk değerini etkili bir şekilde önlemesi mümkün değil
Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.
Sonuç
Gayrimenkul RWA hâlâ nispeten yeni bir kavramdır, henüz belirgin bir pazar büyüklüğü veya öncü projeler oluşmamıştır. Şu anda işletilen projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alanda katı uyum işletmeleri ve olgun bir hukuki çerçeve gerekmektedir.
Bazı projeler, işletme riskini azaltmak için risk ayrıştırması yaparak şirket yapıları benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelinden tam olarak yararlanmak için yasama ilerlemeleri ve operasyonel uyumluluk kaçınılmazdır.
Şu anda gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve oluşturulmamıştır. Farklı düzenleyici kurumlar arasında Token sınıflandırmasında görüş ayrılıkları bulunmaktadır, bu da kuralların belirsiz olmasına ve sürecin karmaşıklaşmasına yol açmakta, yatırımcılar için tehdit oluşturmakta ve tokenizasyonun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehlikeye atmaktadır.
Regülasyon ortamı karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans ve kripto şirketi gayrimenkul RWA üzerinde çalışıyor. Az sayıda proje, 1-2 yıllık işletim süresi içinde uygulanabilirliğini önceden kanıtladı. İlgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme sürecine girmesi bekleniyor.
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
12 Likes
Reward
12
6
Repost
Share
Comment
0/400
FarmHopper
· 08-14 17:29
Yine bir enayilerin insanları enayi yerine koymak sahnesi
View OriginalReply0
NFTragedy
· 08-13 16:15
Bu dalga emiciler tarafından oyuna getirilmekte.
View OriginalReply0
0xTherapist
· 08-13 06:49
Bir şans var, riskler kişisel.
View OriginalReply0
SchrodingerAirdrop
· 08-13 06:49
Saçmalık, BTC almak daha güvenli.
View OriginalReply0
MidnightTrader
· 08-13 06:48
Gerçekten A hisselerini dipten satın almak daha iyi.
Gayrimenkul tokenizasyonu: Pazar potansiyeli büyük, düzenleme ve riskler bir arada.
Gayrimenkul Varlık Tokenizasyonu: Fırsatlar ve Zorluklar Bir Arada
Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir, 2018'de benzer kavramlar ortaya çıkmıştır. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, erken dönem denemeleri ölçeklenememiştir.
2022 yılında, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri kripto stabil coin kredi faiz oranlarını geçti. Bu, ABD devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenizasyonunu kripto sektörü için daha çekici hale getirdi. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finans kurumları RWA'yı keşfetmeye başladı.
Son iki yılda, piyasada az sayıda emlak RWA projesi ortaya çıktı. Bu projelerin amacı, emlak yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım engellerini azaltmaktır. Bu makalede, bu projelerin tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı analiz edilecektir. Tartışma esas olarak Kuzey Amerika emlak pazarı etrafında dönecektir.
Tokenizasyon Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri
Gayrimenkul pazarı büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart ayı verilerine göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değeri 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının değeri ise 2.66 trilyon dolar.
Tokenizasyon gayrimenkul piyasası esasen aşağıdaki yollarla gerçekleştirilir:
Buna ek olarak, tokenizasyon gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişim demokratikliğini artırabilir.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ), gayrimenkul RWA ile parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlik gösterir, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve varlık likiditesini artırır. Ancak REIT genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi ve işletim modeli, gayrimenkul RWA projelerine referans sağlar.
Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin operasyonunu gözlemleyerek, bazı avantaj ve dezavantajlarını özetlemek mümkündür:
Avantajlar:
Eksiler:
Vaka Analizi
Aşağıda üç temsilci gayrimenkul RWA projesi analiz edilmektedir. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hepsinin erken aşamada olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve geniş çaplı piyasa doğrulamasından geçmemiş olmasıdır.
RealT
RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve bireysel yatırımcılara Amerikan konut mülklerini Ethereum ve Gnosis zincirinde tokenizasyon yaparak sunan en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.
RealT, mülk satın alır ve bunu yasal olarak tokenizasyon yapar. Mülk yönetimi, bakımı ve kira toplanması üçüncü şahıslara devredilir. Masraflar düşüldükten sonra, kira, Token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenizasyon sürecinden sorumludur, ancak mülkü elinde bulunduran şirketle hukuken ayrıdır.
Montgomery'deki bir mülk örneği olarak:
RealT, pazara %100 Token sunmakta, müşterilerle ortak yatırım yapmaya gerek kalmadan neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim kurumu, kira ve bakım ücretlerinden kesinti yaparak gelir elde etmekte, RealT yalnızca %2 tokenizasyon ücreti almaktadır.
Bu model riskin dağılmasına yardımcı olsa da zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların hisse oranı çok düşük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. RealT ile yatırımcılar arasında çıkar çatışmaları olabilir, özellikle yönetim organlarının seçimi ve denetimi konusunda.
RealT'nin en son satılan 10 gayrimenkul Token'inin analiz edilmesiyle şunlar tespit edilmiştir:
Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yarattığını ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.
RealT'nin Gnosis ağı üzerindeki ticaret verilerine göre, platform toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücreti kiraların %2.5-%3 arasında olup, son iki yıldaki gelirleri yaklaşık 15-18 bin dolar. Ancak RealT'nin yatırım yapma seviyesi belirsiz olduğundan, kira gelirleri kesin olarak belirlenemiyor.
RealT'nin şirket yapısı şunları içerir:
Bu yapı, her bir gayrimenkulün finansal ve hukuki risklerini izole etmeyi amaçlamaktadır.
Parcl
Parcl, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sağlamak için AMM mimarisini kullanır.
Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkul endekslerini oluşturmak için fiyat veri kaynaklarını tanıttı. Yatırımcılar, konut fiyatlarındaki dalgalanmalar üzerine spekülasyon yapabilir. Bu yöntem, gerçek gayrimenkul işletmelerinin yasal sorunlarından kaçınırken, bunun gerçek bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığına dair soru işaretlerini de beraberinde getirdi.
Parcl test ağı, 2022 Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL yaklaşık 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet göstermesine rağmen, pek fazla ilgi çekmiş gibi görünmüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı 50 kişiden az.
Parcl ürünleri kolay kullanılabilir ve hızlı bir şekilde yükselmesine rağmen, endeks piyasası olgun bir tasarıma sahip, ekip de aktif bir şekilde tanıtım yapıyor, ancak piyasa ilgisi ve payı hala düşük. Bu, belirli bir ölçüde kripto pazarının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını yansıtıyor.
Reinno
Bazı büyük kripto şirketleri, Ripple ve MakerDAO gibi, emlak RWA ürünlerini keşfetmektedir, esas olarak gayrimenkul tokenizasyonu ve ipotek üzerine odaklanmaktadır.
Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, tanıttığı iki ürün dikkat çekicidir:
Tokenizasyon temelli gayrimenkul kredisi hizmeti: Ev sahibi, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya onaylatmak üzere sunabilir, onaylandıktan sonra Reinno, SPV şirketi ve akıllı sözleşme oluşturacaktır. Ev sahibi, tokenleri teminat olarak kullanarak borç alabilir.
Konut kredisi finansmanı: Kullanıcı, banka kredisi ile ev aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenizasyon yoluyla finanse edebilir. Elde edilen fonlar, banka kredisini geri ödemek için kullanılır ve ardından sabit bir faiz oranı ile anlaşmaya geri ödeme yapılır.
Reinno, merkezi offline modelle faaliyet göstermektedir ve bazı belirgin riskler taşımaktadır:
Bu riskler, projenin faaliyetlerini durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı var.
Sonuç
Gayrimenkul RWA hâlâ nispeten yeni bir kavramdır, henüz belirgin bir pazar büyüklüğü veya öncü projeler oluşmamıştır. Şu anda işletilen projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı görece küçüktür. Bu alanda katı uyum işletmeleri ve olgun bir hukuki çerçeve gerekmektedir.
Bazı projeler, işletme riskini azaltmak için risk ayrıştırması yaparak şirket yapıları benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA potansiyelinden tam olarak yararlanmak için yasama ilerlemeleri ve operasyonel uyumluluk kaçınılmazdır.
Şu anda gayrimenkul RWA için net ve tutarlı bir düzenleyici çerçeve oluşturulmamıştır. Farklı düzenleyici kurumlar arasında Token sınıflandırmasında görüş ayrılıkları bulunmaktadır, bu da kuralların belirsiz olmasına ve sürecin karmaşıklaşmasına yol açmakta, yatırımcılar için tehdit oluşturmakta ve tokenizasyonun uzun vadeli sürdürülebilirliğini tehlikeye atmaktadır.
Regülasyon ortamı karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans ve kripto şirketi gayrimenkul RWA üzerinde çalışıyor. Az sayıda proje, 1-2 yıllık işletim süresi içinde uygulanabilirliğini önceden kanıtladı. İlgili yasal çerçevenin oluşturulması ve geliştirilmesi ile birlikte, gayrimenkul RWA'nın hızlı bir gelişme sürecine girmesi bekleniyor.