【REIT】Quais são as 3 ações que têm pouco impacto da subida da taxa de juros no país? | Pensamento sobre investimento em J-REIT | Manekuri, informações de investimento da Monex Securities e mídia útil para o dinheiro.

A tendência de subida dos preços dos J-REIT continua

Os preços dos J-REIT continuam a mostrar uma tendência de alta. O índice REIT da Tóquio estava em 1,714 pontos em 23 de maio, mas recuperou-se para a faixa de 1,750 pontos em 6 de junho e, em 7 de julho, também recuperou a faixa de 1,800 pontos em termos de preço de fechamento. A média móvel de 25 dias do índice REIT da Tóquio também subiu para 1,780 pontos, recuperando assim o nível mais alto desde maio de 2024.

Além disso, a tendência de preços em julho está em um estado que, assim como após abril, não é influenciada pela tendência das taxas de juros de longo prazo nos EUA. O rendimento dos títulos do governo dos EUA a 10 anos estava em uma tendência de baixa desde o final de junho e, em 1º de julho, caiu para menos de 4,2%, mas, desde então, subiu e, após o dia 8, está em um nível de 4,4%.

Por outro lado, durante este período, o índice REIT da Tóquio está a transitar na faixa de 1.780 pontos a 1.800 pontos, portanto, não está a ocorrer uma queda acompanhada do aumento das taxas de juro de longo prazo dos EUA, como até março.

Qual é o impacto da subida das taxas de juros de longo prazo no Japão?

Portanto, no futuro, a elevação dos preços do J-REIT poderá ser influenciada pelo aumento das taxas de juros de longo prazo no país. O primeiro efeito negativo do aumento das taxas de juros de longo prazo é a redução da divergência (spread de rendimento) entre os rendimentos do J-REIT e os rendimentos dos títulos do governo. No entanto, como já mencionado na coluna de 22 de maio "O aumento das taxas de juros de longo prazo do país será um fator de queda nos preços do J-REIT", já que o spread de rendimento já está amplamente alargado, acredita-se que a influência seja pequena.

O segundo impacto negativo é que, devido ao aumento das taxas de juros, pode haver uma deterioração dos lucros devido ao aumento dos juros. No entanto, como mencionado na série acima, ao observar todos os ativos (※1), 88% da dívida é financiada a uma taxa de juros fixa, e o prazo de empréstimo é de 7,14 anos, portanto, o impacto é pequeno.

No entanto, as taxas de juros fixas e os prazos de captação podem variar conforme o ativo. Portanto, ao investir em ativos individuais, se o foco for o risco de deterioração dos lucros devido ao aumento das taxas de juros, é necessário escolher ativos com uma alta taxa de juros fixa e um prazo de captação longo. Se a captação for a uma taxa fixa, não será afetada pelo aumento das taxas de juros de longo prazo no país até a reestruturação do empréstimo, e um prazo de captação mais longo resulta em um montante de reestruturação anual menor.

Quais são os 3 ativos com pouco impacto da subida das taxas de juros internas?

Especificamente, a tabela mostra os três principais ativos com menor impacto do aumento das taxas de juros calculado com base na taxa de juros fixa e no período de captação (※2).

【图表】Situação do endividamento dos 3 principais ativos financeiros (data de referência: final de maio de 2025) Fonte: Elaborado pela Ivy Research Co., Ltd. com base nos dados divulgados de cada ativo. ※Os números entre parênteses () representam os códigos de ações. Além disso, os 3 principais títulos financeiros são indicados pelo período de captação e pela taxa de juros fixa. Por exemplo, o Fundo de Investimento Imobiliário Prologis Japão (3283) tem uma alta proporção de taxa de juro fixa sobre a dívida de 97% e um prazo de captação de 8,5 anos. Além disso, o Fundo de Investimento Imobiliário Advance Residence (3269) (doravante ADR) tem o prazo de captação mais longo entre todos os títulos e também uma alta proporção de taxa de juro fixa, mas, como é um título relacionado a habitação, quando se considera a proporção de dívida, fica fora dos três principais títulos.

Considerando a relação de endividamento, a Frontier Real Estate Investment Corporation (8964) acabaria por classificar-se em vez disso, mas acredita-se que a ADR tem um impacto menor devido à sua capacidade de compensar a alta relação de endividamento por outros fatores.

Outro fator é a alta taxa de ganho latente dos ativos detidos. A ADR possui um ganho latente de 59%, o segundo maior entre todos os títulos no período de relatório mais recente (※3). Além de a razão de endividamento em relação ao valor de mercado, baseada no ganho latente, ser baixa, também se espera um aumento nos dividendos devido à venda de ativos, portanto, acredita-se que o impacto da razão de endividamento nos lucros seja pequeno.

No entanto, é importante ter em mente que, em geral, para os títulos do setor habitacional, durante um cenário de subida das taxas de juro no país, os títulos com uma alta proporção de endividamento tendem a ter um desempenho de preços mais fraco.

※1 No final de maio de 2025. Com base na mediana de todos os ativos.

※2　Taxa de juro fixa × Prazo de captação para cálculo

*3 A partir do segundo semestre do ano fiscal de 2024