Токенизация недвижимости: огромный рыночный потенциал, сопутствующие риски и регулирование

Токенизация недвижимых активов: возможности и вызовы

Реальные активы ( RWA ) не являются новинкой на рынке криптовалют, аналогичные концепции появились еще в 2018 году. Однако, из-за недостаточной регуляции и отсутствия явных преимуществ по доходности, ранние попытки не смогли обрести масштабы.

В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций превысила процентные ставки по займам в крипто-стейблкоинах. Это сделало токенизацию государственных облигаций США в качестве объектов RWA более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.

В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, целью которых является расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификация инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будут проанализированы преимущества и недостатки дизайна этих проектов, а также потенциальный рынок. Обсуждение будет в основном сосредоточено на рынке недвижимости Северной Америки.

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Методы токенизации рынка недвижимости

Недвижимость содержит огромные инвестиционные возможности. Данные за март 2023 года показывают, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость глобального上市 рынка недвижимости достигает 2,66 триллиона долларов.

Токенизация рынка недвижимости осуществляется преимущественно следующими способами:

  1. Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость
  2. Индекс продуктов рынка недвижимости в определенных регионах
  3. Ипотечное кредитование с залогом недвижимости Токен

Кроме того, токенизация может повысить прозрачность активов недвижимости и демократичность управления.

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Инвестиционные фонды недвижимости ( REIT ) и недвижимость RWA схожи тем, что обе предоставляют фрагментарные инвестиционные возможности, снижая инвестиционный порог и увеличивая ликвидность активов. Однако REIT обычно не предоставляет инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, регуляторная структура и модель работы REIT служат参考 для проектов недвижимости RWA.

Наблюдая за работой проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, можно подвести некоторые их плюсы и минусы:

Преимущества:

  • Снизить порог инвестиций
  • Увеличение ликвидности активов
  • Предоставление разнообразных инвестиционных возможностей
  • Потенциальное повышение прозрачности и демократии управления

Недостатки:

  • Неполноценная регуляторная база
  • Отсутствие зрелых механизмов управления рисками
  • Операционные расходы могут быть высокими
  • Защита прав инвесторов нуждается в укреплении

Анализ случаев

В этом разделе проведён анализ трёх представительных проектов недвижимости RWA. Следует отметить, что эти проекты находятся на ранней стадии, и их продукты ещё не прошли долгосрочную широкую рыночную проверку.

RealT

RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости RWA, сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов на Ethereum и Gnosis.

RealT покупает недвижимость и законно проводит её токенизацию. Управление, обслуживание и сбор арендной платы переданы третьей стороне. Арендная плата после вычета расходов распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически изолирована от компании, владеющей недвижимостью.

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

В качестве примера возьмем одну из недвижимости в Монтгомери:

  • Общая стоимость 323,020 долларов США
  • Каждый токен 52.10 долларов, всего 6,200 токенов
  • Доход от аренды 2,600 долларов
  • Чистая прибыль за месяц после вычета расходов составляет 1,978 долларов США
  • Годовая общая прибыль 23,736 долларов США
  • Каждый Токен распределяет 3.83 доллара в год, годовая процентная ставка 7.35%

RealT предоставляет рынку 100% токенов, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая практически безриссовую модель операционной деятельности. Управляющая организация взимает плату за аренду и обслуживание, RealT взимает только 2% за токенизацию.

Хотя эта модель способствует диверсификации рисков, она также приносит вызовы. Когда доля акций, принадлежащих инвесторам, слишком мала, затраты на управление компанией могут стать неприемлемыми. Между RealT и инвесторами могут возникать конфликты интересов, особенно в отношении выбора и надзора за управляющими учреждениями.

Анализируя 10 недавно распроданных токенов недвижимости от RealT, было установлено:

  • Большинство объектов недвижимости расположено в Детройте
  • В среднем около 500 обладателей токенов
  • Два держателя недвижимости более 1000 человек
  • Около 90% инвесторов инвестируют менее 500 долларов
  • Около 9% инвесторов инвестируют от 500 до 2000 долларов США.
  • 1% инвесторов инвестируют более 2000 долларов

Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность жилищного рынка.

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Согласно данным о транзакциях RealT в сети Gnosis, платформа распределила около 6 миллионов долларов США в виде арендной платы. Платежи на платформе составляют от 2,5% до 3% от арендной платы, что соответствует доходу за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов США. Однако, поскольку степень участия RealT в инвестициях неясна, его доход от аренды не может быть определен.

Структура компании RealT включает:

  • Real Token Inc.( Делавэр ): ключевое операционное средство
  • Real Token LLC( Делавэр ): материнская компания в сфере недвижимости
  • Каждая серия LLC: независимый объект для каждого инвестиционного имущества

Эта структура предназначена для изоляции финансовых и юридических рисков различных объектов недвижимости.

Паркл

Parcl - это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Она предоставляет связанные с недвижимостью синтетические активы через AMM-структуру.

Parcl запустил источник данных о ценах, создавая индекс недвижимости для определенных районов. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на жилье. Этот подход избегает юридических проблем, связанных с реальной эксплуатацией недвижимости, но также вызывает вопросы о том, является ли он настоящим проектом RWA в сфере недвижимости.

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, текущий TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года эксплуатации, похоже, она не привлекла особого внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.

Несмотря на то, что продукт Parcl удобен в использовании и быстро обновляется, рынок индексов имеет зрелый дизайн, а команда активно продвигает его, уровень внимания и доля на рынке все еще достаточно низкие. Это в определенной степени отражает то, что крипторынок, возможно, еще не готов к внедрению продуктов индексирования недвижимости.

Рейнно

Некоторые крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты в области недвижимости RWA, сосредоточив внимание на токенизации недвижимости и ипотеке.

Reinno - это проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил значительных следов на рынке, два продукта, которые он представил, заслуживают упоминания:

  1. Услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости: Владельцы недвижимости могут подать документы на недвижимость на одобрение в Reinno, после получения одобрения Reinno создаст компанию SPV и смарт-контракт. Владельцы недвижимости могут использовать Токен в качестве залога для кредитования.

  2. Ипотечное финансирование: Пользователи могут токенизировать права собственности на недвижимость после покупки жилья с помощью банковского кредита. Полученные средства используются для погашения банковского кредита, после чего осуществляется возврат по соглашению по фиксированной процентной ставке.

Reinno использует централизованную оффлайн-модель, что влечет за собой некоторые очевидные риски:

  • Сложно подать иск против заемщика за нарушение договора
  • Отсутствие прямого контракта между заемщиком и кредитором
  • Невозможно эффективно предотвратить "двойное использование" стоимости недвижимости владельцем

Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта. В будущем RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.

Заключение

Недвижимость RWA все еще является относительно новой концепцией, и четкий рыночный масштаб или ведущие проекты еще не сформировались. В настоящее время масштаб операционных проектов и база пользователей относительно небольшие. Эта область требует строгой соблюдения нормативных требований и зрелой правовой структуры.

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Некоторые проекты используют структуру компании с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей для снижения операционных рисков. Однако для полного раскрытия потенциала RWA в недвижимости необходимы законодательные достижения и соблюдение операционной Compliance.

В настоящее время в сфере недвижимости RWA еще не создана четкая и согласованная нормативная база. Разные регуляторные органы имеют разногласия в классификации токенов, что приводит к неясности правил и путанице в процессе, угрожая инвесторам и ставя под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации.

Несмотря на хаотичную регулирующую среду, многие известные финансовые и крипто-компании пытаются внедрить недвижимость RWA. Небольшое количество проектов уже в течение 1-2 лет эксплуатации предварительно доказало свою жизнеспособность. С установлением и совершенствованием соответствующей правовой базы, ожидается быстрый рост недвижимости RWA.

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Кирпичи и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

Блоки и блоки: Исследование проектов недвижимости на рынке RWA

RWA-1.27%
Посмотреть Оригинал
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
  • Награда
  • 6
  • Репост
  • Поделиться
комментарий
0/400
FarmHoppervip
· 23ч назад
Еще одна волна неудачников на месте сбора урожая.
Посмотреть ОригиналОтветить0
NFTragedyvip
· 08-13 16:15
Эта волна будет играть для лохов.
Посмотреть ОригиналОтветить0
0xTherapistvip
· 08-13 06:49
Есть перспективы, риски на ваш страх и риск.
Посмотреть ОригиналОтветить0
SchrodingerAirdropvip
· 08-13 06:49
Невероятно, лучше купить BTC, это надежнее.
Посмотреть ОригиналОтветить0
MidnightTradervip
· 08-13 06:48
真不如 покупайте падения A股
Посмотреть ОригиналОтветить0
RugPullSurvivorvip
· 08-13 06:40
Жарить землю не так интересно, как NFT.
Посмотреть ОригиналОтветить0
  • Закрепить