Токенизация недвижимых активов: возможности и вызовы
Реальные активы ( RWA ) не являются новинкой на рынке криптовалют, аналогичные концепции появились еще в 2018 году. Однако, из-за недостаточной регуляции и отсутствия явных преимуществ по доходности, ранние попытки не смогли обрести масштабы.
В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций превысила процентные ставки по займам в крипто-стейблкоинах. Это сделало токенизацию государственных облигаций США в качестве объектов RWA более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.
В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, целью которых является расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификация инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будут проанализированы преимущества и недостатки дизайна этих проектов, а также потенциальный рынок. Обсуждение будет в основном сосредоточено на рынке недвижимости Северной Америки.
Методы токенизации рынка недвижимости
Недвижимость содержит огромные инвестиционные возможности. Данные за март 2023 года показывают, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость глобального上市 рынка недвижимости достигает 2,66 триллиона долларов.
Токенизация рынка недвижимости осуществляется преимущественно следующими способами:
Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость
Индекс продуктов рынка недвижимости в определенных регионах
Ипотечное кредитование с залогом недвижимости Токен
Кроме того, токенизация может повысить прозрачность активов недвижимости и демократичность управления.
Инвестиционные фонды недвижимости ( REIT ) и недвижимость RWA схожи тем, что обе предоставляют фрагментарные инвестиционные возможности, снижая инвестиционный порог и увеличивая ликвидность активов. Однако REIT обычно не предоставляет инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, регуляторная структура и модель работы REIT служат参考 для проектов недвижимости RWA.
Наблюдая за работой проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, можно подвести некоторые их плюсы и минусы:
Потенциальное повышение прозрачности и демократии управления
Недостатки:
Неполноценная регуляторная база
Отсутствие зрелых механизмов управления рисками
Операционные расходы могут быть высокими
Защита прав инвесторов нуждается в укреплении
Анализ случаев
В этом разделе проведён анализ трёх представительных проектов недвижимости RWA. Следует отметить, что эти проекты находятся на ранней стадии, и их продукты ещё не прошли долгосрочную широкую рыночную проверку.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости RWA, сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов на Ethereum и Gnosis.
RealT покупает недвижимость и законно проводит её токенизацию. Управление, обслуживание и сбор арендной платы переданы третьей стороне. Арендная плата после вычета расходов распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически изолирована от компании, владеющей недвижимостью.
В качестве примера возьмем одну из недвижимости в Монтгомери:
Общая стоимость 323,020 долларов США
Каждый токен 52.10 долларов, всего 6,200 токенов
Доход от аренды 2,600 долларов
Чистая прибыль за месяц после вычета расходов составляет 1,978 долларов США
Годовая общая прибыль 23,736 долларов США
Каждый Токен распределяет 3.83 доллара в год, годовая процентная ставка 7.35%
RealT предоставляет рынку 100% токенов, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая практически безриссовую модель операционной деятельности. Управляющая организация взимает плату за аренду и обслуживание, RealT взимает только 2% за токенизацию.
Хотя эта модель способствует диверсификации рисков, она также приносит вызовы. Когда доля акций, принадлежащих инвесторам, слишком мала, затраты на управление компанией могут стать неприемлемыми. Между RealT и инвесторами могут возникать конфликты интересов, особенно в отношении выбора и надзора за управляющими учреждениями.
Анализируя 10 недавно распроданных токенов недвижимости от RealT, было установлено:
Большинство объектов недвижимости расположено в Детройте
В среднем около 500 обладателей токенов
Два держателя недвижимости более 1000 человек
Около 90% инвесторов инвестируют менее 500 долларов
Около 9% инвесторов инвестируют от 500 до 2000 долларов США.
1% инвесторов инвестируют более 2000 долларов
Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность жилищного рынка.
Согласно данным о транзакциях RealT в сети Gnosis, платформа распределила около 6 миллионов долларов США в виде арендной платы. Платежи на платформе составляют от 2,5% до 3% от арендной платы, что соответствует доходу за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов США. Однако, поскольку степень участия RealT в инвестициях неясна, его доход от аренды не может быть определен.
Структура компании RealT включает:
Real Token Inc.( Делавэр ): ключевое операционное средство
Real Token LLC( Делавэр ): материнская компания в сфере недвижимости
Каждая серия LLC: независимый объект для каждого инвестиционного имущества
Эта структура предназначена для изоляции финансовых и юридических рисков различных объектов недвижимости.
Паркл
Parcl - это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Она предоставляет связанные с недвижимостью синтетические активы через AMM-структуру.
Parcl запустил источник данных о ценах, создавая индекс недвижимости для определенных районов. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на жилье. Этот подход избегает юридических проблем, связанных с реальной эксплуатацией недвижимости, но также вызывает вопросы о том, является ли он настоящим проектом RWA в сфере недвижимости.
Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, текущий TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года эксплуатации, похоже, она не привлекла особого внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что продукт Parcl удобен в использовании и быстро обновляется, рынок индексов имеет зрелый дизайн, а команда активно продвигает его, уровень внимания и доля на рынке все еще достаточно низкие. Это в определенной степени отражает то, что крипторынок, возможно, еще не готов к внедрению продуктов индексирования недвижимости.
Рейнно
Некоторые крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты в области недвижимости RWA, сосредоточив внимание на токенизации недвижимости и ипотеке.
Reinno - это проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил значительных следов на рынке, два продукта, которые он представил, заслуживают упоминания:
Услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости:
Владельцы недвижимости могут подать документы на недвижимость на одобрение в Reinno, после получения одобрения Reinno создаст компанию SPV и смарт-контракт. Владельцы недвижимости могут использовать Токен в качестве залога для кредитования.
Ипотечное финансирование:
Пользователи могут токенизировать права собственности на недвижимость после покупки жилья с помощью банковского кредита. Полученные средства используются для погашения банковского кредита, после чего осуществляется возврат по соглашению по фиксированной процентной ставке.
Reinno использует централизованную оффлайн-модель, что влечет за собой некоторые очевидные риски:
Сложно подать иск против заемщика за нарушение договора
Отсутствие прямого контракта между заемщиком и кредитором
Невозможно эффективно предотвратить "двойное использование" стоимости недвижимости владельцем
Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта. В будущем RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.
Заключение
Недвижимость RWA все еще является относительно новой концепцией, и четкий рыночный масштаб или ведущие проекты еще не сформировались. В настоящее время масштаб операционных проектов и база пользователей относительно небольшие. Эта область требует строгой соблюдения нормативных требований и зрелой правовой структуры.
Некоторые проекты используют структуру компании с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей для снижения операционных рисков. Однако для полного раскрытия потенциала RWA в недвижимости необходимы законодательные достижения и соблюдение операционной Compliance.
В настоящее время в сфере недвижимости RWA еще не создана четкая и согласованная нормативная база. Разные регуляторные органы имеют разногласия в классификации токенов, что приводит к неясности правил и путанице в процессе, угрожая инвесторам и ставя под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации.
Несмотря на хаотичную регулирующую среду, многие известные финансовые и крипто-компании пытаются внедрить недвижимость RWA. Небольшое количество проектов уже в течение 1-2 лет эксплуатации предварительно доказало свою жизнеспособность. С установлением и совершенствованием соответствующей правовой базы, ожидается быстрый рост недвижимости RWA.
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
Токенизация недвижимости: огромный рыночный потенциал, сопутствующие риски и регулирование
Токенизация недвижимых активов: возможности и вызовы
Реальные активы ( RWA ) не являются новинкой на рынке криптовалют, аналогичные концепции появились еще в 2018 году. Однако, из-за недостаточной регуляции и отсутствия явных преимуществ по доходности, ранние попытки не смогли обрести масштабы.
В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций превысила процентные ставки по займам в крипто-стейблкоинах. Это сделало токенизацию государственных облигаций США в качестве объектов RWA более привлекательной для криптоиндустрии. Некоторые зрелые DeFi проекты и традиционные финансовые учреждения начали исследовать RWA.
В последние два года на рынке появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, целью которых является расширение рынка инвестиций в недвижимость, диверсификация инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных барьеров. В данной статье будут проанализированы преимущества и недостатки дизайна этих проектов, а также потенциальный рынок. Обсуждение будет в основном сосредоточено на рынке недвижимости Северной Америки.
Методы токенизации рынка недвижимости
Недвижимость содержит огромные инвестиционные возможности. Данные за март 2023 года показывают, что стоимость上市 недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость глобального上市 рынка недвижимости достигает 2,66 триллиона долларов.
Токенизация рынка недвижимости осуществляется преимущественно следующими способами:
Кроме того, токенизация может повысить прозрачность активов недвижимости и демократичность управления.
Инвестиционные фонды недвижимости ( REIT ) и недвижимость RWA схожи тем, что обе предоставляют фрагментарные инвестиционные возможности, снижая инвестиционный порог и увеличивая ликвидность активов. Однако REIT обычно не предоставляет инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, регуляторная структура и модель работы REIT служат参考 для проектов недвижимости RWA.
Наблюдая за работой проектов RWA в сфере недвижимости за последние два года, можно подвести некоторые их плюсы и минусы:
Преимущества:
Недостатки:
Анализ случаев
В этом разделе проведён анализ трёх представительных проектов недвижимости RWA. Следует отметить, что эти проекты находятся на ранней стадии, и их продукты ещё не прошли долгосрочную широкую рыночную проверку.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости RWA, сосредоточенным на токенизации американской жилой недвижимости для розничных инвесторов на Ethereum и Gnosis.
RealT покупает недвижимость и законно проводит её токенизацию. Управление, обслуживание и сбор арендной платы переданы третьей стороне. Арендная плата после вычета расходов распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически изолирована от компании, владеющей недвижимостью.
В качестве примера возьмем одну из недвижимости в Монтгомери:
RealT предоставляет рынку 100% токенов, не требуя совместных инвестиций с клиентами, поддерживая практически безриссовую модель операционной деятельности. Управляющая организация взимает плату за аренду и обслуживание, RealT взимает только 2% за токенизацию.
Хотя эта модель способствует диверсификации рисков, она также приносит вызовы. Когда доля акций, принадлежащих инвесторам, слишком мала, затраты на управление компанией могут стать неприемлемыми. Между RealT и инвесторами могут возникать конфликты интересов, особенно в отношении выбора и надзора за управляющими учреждениями.
Анализируя 10 недавно распроданных токенов недвижимости от RealT, было установлено:
Это свидетельствует о том, что RealT в определенной степени создал рынок инвестиций в недвижимость для розничных инвесторов, увеличив ликвидность жилищного рынка.
Согласно данным о транзакциях RealT в сети Gnosis, платформа распределила около 6 миллионов долларов США в виде арендной платы. Платежи на платформе составляют от 2,5% до 3% от арендной платы, что соответствует доходу за последние два года в размере около 150-180 тысяч долларов США. Однако, поскольку степень участия RealT в инвестициях неясна, его доход от аренды не может быть определен.
Структура компании RealT включает:
Эта структура предназначена для изоляции финансовых и юридических рисков различных объектов недвижимости.
Паркл
Parcl - это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Она предоставляет связанные с недвижимостью синтетические активы через AMM-структуру.
Parcl запустил источник данных о ценах, создавая индекс недвижимости для определенных районов. Инвесторы могут спекулировать на движении цен на жилье. Этот подход избегает юридических проблем, связанных с реальной эксплуатацией недвижимости, но также вызывает вопросы о том, является ли он настоящим проектом RWA в сфере недвижимости.
Тестовая сеть Parcl была запущена на Solana в мае 2022 года, текущий TVL составляет около 16 миллионов долларов. Однако после более чем года эксплуатации, похоже, она не привлекла особого внимания, ежедневный объем торгов составляет менее 10 тысяч долларов, а количество активных пользователей в день менее 50.
Несмотря на то, что продукт Parcl удобен в использовании и быстро обновляется, рынок индексов имеет зрелый дизайн, а команда активно продвигает его, уровень внимания и доля на рынке все еще достаточно низкие. Это в определенной степени отражает то, что крипторынок, возможно, еще не готов к внедрению продуктов индексирования недвижимости.
Рейнно
Некоторые крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты в области недвижимости RWA, сосредоточив внимание на токенизации недвижимости и ипотеке.
Reinno - это проект, запущенный в 2020 году и остановивший свою деятельность в 2022 году. Хотя он не оставил значительных следов на рынке, два продукта, которые он представил, заслуживают упоминания:
Услуга кредитования на основе токенизированной недвижимости: Владельцы недвижимости могут подать документы на недвижимость на одобрение в Reinno, после получения одобрения Reinno создаст компанию SPV и смарт-контракт. Владельцы недвижимости могут использовать Токен в качестве залога для кредитования.
Ипотечное финансирование: Пользователи могут токенизировать права собственности на недвижимость после покупки жилья с помощью банковского кредита. Полученные средства используются для погашения банковского кредита, после чего осуществляется возврат по соглашению по фиксированной процентной ставке.
Reinno использует централизованную оффлайн-модель, что влечет за собой некоторые очевидные риски:
Эти риски могут быть одной из причин остановки работы проекта. В будущем RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.
Заключение
Недвижимость RWA все еще является относительно новой концепцией, и четкий рыночный масштаб или ведущие проекты еще не сформировались. В настоящее время масштаб операционных проектов и база пользователей относительно небольшие. Эта область требует строгой соблюдения нормативных требований и зрелой правовой структуры.
Некоторые проекты используют структуру компании с изоляцией рисков или выбирают финансовые продукты, связанные с недвижимостью, в качестве инвестиционных целей для снижения операционных рисков. Однако для полного раскрытия потенциала RWA в недвижимости необходимы законодательные достижения и соблюдение операционной Compliance.
В настоящее время в сфере недвижимости RWA еще не создана четкая и согласованная нормативная база. Разные регуляторные органы имеют разногласия в классификации токенов, что приводит к неясности правил и путанице в процессе, угрожая инвесторам и ставя под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации.
Несмотря на хаотичную регулирующую среду, многие известные финансовые и крипто-компании пытаются внедрить недвижимость RWA. Небольшое количество проектов уже в течение 1-2 лет эксплуатации предварительно доказало свою жизнеспособность. С установлением и совершенствованием соответствующей правовой базы, ожидается быстрый рост недвижимости RWA.