ビットコイン住宅ローン: 6.6兆ドルの新しいブルーオーシャン

5月27日、Cantor Fitzgeraldは機関顧客向けに20億ドルのビットコイン担保ローンプログラムを開始し、最初の取引相手には暗号会社FalconX Ltd.およびMaple Financeが含まれています。アメリカ国債の公式引受業者の1つであるこのウォール街の百年企業の参入は、非常に象徴的な突破口と見なされています。

ビットコインは、ストック資産から信用システムに影響を与える金融ツールへと変わりつつある。

1ヶ月後、アメリカ連邦住宅金融局(FHFA)の長官ビル・プルテ(Bill Pulte)が再び重要なシグナルを発信した。彼はファニーメイとフレディマックというアメリカの住宅ローンの柱となる企業に対し、ビットコインなどの暗号通貨を抵当評価システムに組み込む可能性を検討するよう求めた。この発言は市場に激しい反応を引き起こし、24時間以内にビットコインの価格は約2.87%上昇し、再び108,000ドルを突破した。

Coinbaseの広告に出てくる魂の問いのように、「2012年には3万枚のビットコインで家を買う必要がありましたが、今ではわずか5枚で済みます。ビットコインでの住宅価格がずっと下がっているのに、なぜドル建てではずっと上がり続けているのでしょうか？」今回のビットコイン住宅ローンはドル体系にどのような影響を与えるのでしょうか？

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Bill Pulteの言葉は信じられますか？

ビル・プルテがソーシャルメディアで公開してファニーメイ(FNMA)とフレディマック(FHLMC)に呼びかけ、これら2社が準備を整えるように促しました。ファニーメイとフレディマックはアメリカの政府支援企業であり、直接的に住宅購入者にローンを提供するわけではありませんが、二次モーゲージ市場において中心的な"マーケットメイカー"の役割を果たしており、民間機関が発行した住宅ローンを買い取ることで、彼らの存在はローン市場の流動性と持続可能性を確保しています。

2008年のサブプライム危機後に設立された連邦住宅金融局(FHFA)は、これら2つの機関の監督を担当しています。モルガン・スタンレーの研究報告によれば、2024年12月時点で、ファニーメイとフレディマックは合計で6.6兆ドルの機関モーゲージ担保証券(MBS)を保証しており、これはアメリカのすべての未払いモーゲージ債務の50%を占めています。アメリカ政府が全額信託と信用保証を提供しているジリメイ(は、HUDによって直接監督されており)、モーゲージはMBSに25億ドルを提供し、割合は20%です。

トランプの第一任期中、利害関係者はさまざまなGSE(政府資金提供企業)改革プランについて議論しましたが、立法的な進展はありませんでした。そして、Pulteがツイートで"命令"の口調を用いたのは、彼がFHFAの会長としてこの二つの企業の"監視"を行う取締役職に就いているからであり、2025年3月に就任後、大規模な人員と構造改革を行い、二つの機関の多くの取締役を移動させ、自ら取締役会の会長に就任し、ファニーメイのCEOを含む14名の幹部を解雇し、全面的な再編を実施しました。これにより、FHFAのGSEに対する支配権が顕著に強化され、ホワイトハウスや財務省と協議し、"暗黙の保証"に基づく公開上場計画を探求しました。その政策の動きは金融システムに深遠な影響を与えます。現在、FHFAは暗号資産を抵当ローンのアンダーライティング評価システムに組み入れることを探求し始めており、これは規制当局の暗号資産に対する態度が構造的に変化していることを示しています。

プルテの個人的な背景がこのニュースに複雑な意味を加えています。アメリカの第三の住宅建設会社であるプルテホームズの三代目の当主であり、トランプ大統領と同様に不動産の名家の相続者であり、彼はまたトランプの親信の中で最初に暗号通貨を公に支持した連邦高官の一人でもあります。2019年には、彼はソーシャルメディアで暗号資産の慈善活動を推進し、個人的に大規模なビットコインとSolanaを保有していることを明らかにしました。彼はGameStopやMarathon Digitalなどの高いボラティリティを持つ資産に投資しており、一般的な政治家とは異なり、彼の投資の一部はより"Degen"のイメージに合っているようです。彼の以前の"暗号履歴"を考慮すると、彼は暗号資産をアメリカの家庭の住宅購入システムに取り入れたいと考えているようで、これは一時的な思いつきではないようです。

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政府内の分裂

一方で、政府内部には明らかな意見の相違も存在する。ProPublicaは3月に、アメリカの住宅と都市開発省(HUD)が、連邦住宅補助金の追跡にステーブルコインとブロックチェーン技術を利用することを探っていると報じた。HUDのある職員によれば、ブロックチェーン方案の推進者は欧文・ダニス(Irving Dennis)であり、ダニスはHUDの新任首席副財務官で、かつては世界的なコンサルティング大手のアーンスト・アンド・ヤングのパートナーであった。

FHFAが担当するファニーメイ、フレディマックのような「準公式のGSE」とは異なり、HUDが担当するジリーメイは100％政府機関です。したがって、この点についての議論もより厳密になり、この提案は内部で激しい反対に直面し、一部の人々はこれが2008年のサブプライム危機を引き起こす可能性があると考えています。さらに、一部の官僚はこれを「モノポリーのゲームコインでお金をばらまくようなもの」と表現しています。内部メモには、HUDが監査と資金の流れの追跡能力に欠けるわけではなく、ブロックチェーンと暗号決済を導入することは複雑さを増すだけでなく、助成金の価値の変動やコンプライアンス問題を引き起こす可能性があると指摘されています。

現在、Milo CreditやFigure Technologiesなどのプラットフォームは、ビットコインを担保とした住宅ローン商品を提供しています。しかし、彼らはローンを証券化してファニーメイやフレディマックに販売することができないため、金利が高く、流動性が制限されています。そして、ビットコインが連邦住宅ローンの引受けシステムに組み込まれると、借入金利を下げることができるだけでなく、保有者はレバレッジ効果を発揮し、「HODL」から「アメリカで家族の資産配分を構築する」へと移行することを意味します。

もちろん、リスクは無視できません。前SECの官僚コリー・フレイヤーが警告したように、不安定な暗号資産をFHAが保証する1.3兆ドルのモーゲージシステムに導入すると、その市場価値の脱鎖イベントが発生するたびに、システム的な衝撃を引き起こす可能性があります。そして法学者ヒラリー・アレンは、最も脆弱なグループを実験場として技術革新を強制的に進めることは極めて危険だと率直に述べています。

この対立の核心は、アメリカがビットコインを「代替投資商品」から正式に公共金融システムに組み込む準備ができているかどうかにあります。そしてFHFAの研究の方向性は、保有者がビットコインの残高を直接頭金や準備金の要件に充てることを許可することであり、その深遠な意義は、去中心化資産が初めて「住宅レバレッジ」効果を持つことを可能にした点にあります。一方で、暗号資産のボラティリティは、それが「準備資産」として機能する際に、天然に評価およびリスク評価の困難をもたらします。ビットコインの価格が激しく変動する中で、抵当評価に使用を許可するかどうかは、金融規制、流動性管理、さらにはシステムの安定性の問題に関わります。

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新しいFHFAの指令には何が規定されていますか？それ以前にアメリカの住民はどのように暗号通貨でローンを借りていましたか？

2008年のサブプライム危機の痛ましい教訓により、現在のアメリカの住宅ローン評価は資産の適合性に厳しい制限があります。借り手が暗号通貨を保有している場合でも、まずドルに変換し、アメリカの規制された銀行口座に60日間保管する必要があり、これを「成熟資金」として評価に含めることができます。しかし、Pulteが提案した方向性は、明らかにこのプロセスの壁を突破する意図があります。

この公式命令、すなわち第2025-360号決定は、2つのモーゲージ巨頭に対して暗号通貨を借り手の資産の多様化の有効な資産として見なすことを要求しています。これまで、暗号通貨はモーゲージのリスク評価から除外されてきました。なぜなら、借り手は通常、ローンが終了する前にデジタル資産をドルに交換しないからです。この指令は、Fannie MaeとFreddie Macに対し、暗号通貨を単戸住宅モーゲージのリスク評価における借り手の準備金に組み入れる提案を策定するよう求めています。さらに、この指令は企業が暗号通貨の保有量を直接計算することを規定しており、ドルに交換する必要はありません。

連邦住宅金融局(FHFA)は、どの暗号通貨が考慮条件に適合するかについて明確な「ガイドライン」を定めました。アメリカの規制を受けた取引所で発行され、関連法令を完全に遵守する資産のみが資格を持ちます。さらに、企業は評価においてリスク緩和策を盛り込む必要があり、既知の暗号通貨市場の変動性に応じて調整し、借り手が保有する暗号通貨の準備比率に基づいて適切なリスク削減を行う必要があります。

いかなる変更が実施される前に、企業はその提案を各自の取締役会に提出して承認を得なければなりません。取締役会の承認後、提案は連邦住宅金融局(FHFA)に送付され、審査および最終承認を受ける必要があります。連邦住宅金融局の決定は、連邦政府が金融プロセスにおいて暗号通貨を認めるより広範な実践と一致しており、Pulteの発言「トランプ大統領がアメリカを世界の暗号通貨の中心地にするというビジョンに応えるため」の意向と一致しています。この指令の発表は、アメリカを暗号通貨の発展における先進的な法域として位置づけることに対するコミットメントを表しています。

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これは一体何を意味するのか？

広く知られているように、流動性の高い資産を担保にして流動性の低い資産と交換するという基本的な論理は成立していますが、BTCは複数の次元で利益の中心点にあります。それが本当にアメリカの担保ローンの資産として認証されるとき、その"影響力"はトランプが就任前に提案した"ビットコイン準備法案"の威力に匹敵するかもしれません。そしてこの影響は単一のグループに限らず、アメリカの市民、金融機関、政府機関など多くのグループに影響を及ぼすでしょう。

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どのくらいのアメリカ人がビットコインで"家を買う"のか、ビットコインを仲介として使うことで"どれだけ"お金を"節約"できるのか？

アメリカの不動産仲介会社RedfinのチーフエコノミストDaryl Fairweatherは「時間に余裕があり、魅力的な消費方法が不足していたため、パンデミックの間に多くの人々が暗号通貨を取引し始めました。その中のいくつかの投資は泡沫に変わりましたが、同時に一部の人々は大量の富を得ることができたか、少なくとも住宅の頭金を支払うのに十分なレベルを得ました。」と述べています。

Security.org 2025暗号通貨消費者レポートによると、約28%のアメリカの成人(約6500万人)が暗号通貨を保有しており、その中でもGen Zおよびミレニアル世代の割合は非常に高く、半数以上の人々が暗号資産を保有または保有していた経験があります。また、ミレニアル世代とZ世代がアメリカの不動産市場に占める割合が増加するにつれて、暗号資産は住宅購入の支払い方法としてもますます人気が高まる可能性があります。

RedFinは2021年に科学的な調査を行い、研究技術会社Lucidに委託して1500名の初めての住宅購入者のサンプルを無作為に選びました。その中で「どのように頭金を積み立てましたか？」という質問に対する回答で最も一般的だったのは「給料」(52%)であり、あまり一般的でないのは「家族からの現金寄付」(12%)と「退職基金からの前倒し引き出し」(10%)です。特に「暗号通貨を売って家を買う」人々の割合は2019年から2021年にかけて徐々に増加し、2021年末にはほぼ12%に達しました。そして4年が経過した今、暗号通貨の普及に伴い、この割合はさらに上昇している可能性があります。

そして、どれだけお金を節約できるかというと、People's Reserveの創設者CJKが、エミー賞にノミネートされた映画プロデューサーTerence Michaelとともに、6月25日に彼のソーシャルメディアSpaceで小話を共有しました。彼は2017年に100枚のBTCを売って家を買ったのですが、今その家はわずか50万ドルの価値しかありませんが、売却したBTCはすでに千万ドルの価値になっています。これをきっかけに、彼はPeople's Reserveを設立し、より多くの人々がビットコインを保有できるようにし、抵当を通じて家を購入できるようにすることを目的としています。

そこで、こうした仮説が生まれました。あなたが2017年に5万ドルのビットコインを購入したとします。2025年には、その価値が50に達するでしょう。