ビットコイン住宅ローン：6.6兆ドルの新しいブルーオーシャン

5月27日に、Cantor Fitzgeraldは機関投資家向けに20億ドルのビットコイン担保ローンプログラムを開始し、最初の取引先には暗号会社FalconX Ltd.とMaple Financeが含まれています。アメリカ国債の公式引受業者の1つであるこのウォール街の百年老舗機関の参入は、象徴的な突破口と見なされています。

ビットコインは、ストック資産から信用システムに影響を与える金融ツールに変わりつつあります。

そしてわずか1ヶ月後、アメリカ連邦住宅金融局（FHFA）のビル・プルテ（Bill Pulte）局長が重要なシグナルを発信しました。彼はファニーメイ（Fannie Mae）とフレディマック（Freddie Mac）の2つのアメリカの住宅ローン支柱企業に対して、ビットコインなどの暗号通貨を抵当評価システムに組み込むことの実現可能性を研究するよう求めました。この発言は市場に激しい反応を引き起こし、24時間以内にビットコイン価格は約2.87%上昇し、再び108,000ドルを突破しました。

Coinbaseの広告映像で提起された魂の問い："2012年には3万枚のビットコインがあれば家を購入できたが、今では5枚で済む。ビットコインでの価格が下がり続けているのに、なぜドルでの価格は上がり続けているのか？"今回のビットコインの住宅ローンはドル体系にどのような影響を与えるのか？

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Bill Pulteの言葉は信用できますか？

ビル・プルテがツイッターでファニーメイ（FNMA）とフレディマック（FHLMC）に公開で呼びかけ、これらの企業が準備を整えるように促しました。ここで言及されているファニーメイ（FNMA）とフレディマック（FHLMC）は、アメリカの2つの政府支援企業であり、直接的に住宅購入者にローンを提供するわけではありませんが、二次モーゲージ市場で中心的な"マーケットメイカー"の役割を果たしています。民間機関が発行する住宅ローンを買い取ることで、彼らの存在はローン市場の流動性と持続可能性を確保しています。

2008年のサブプライム危機後に設立された連邦住宅金融局（FHFA）は、この2つの機関を監督しています。モルガン・スタンレーの研究報告書によると、2024年12月までにファニーメイとフレディマックは合計で6.6兆ドルの機関モーゲージ担保証券（MBS）を担保しており、アメリカのすべての未払いモーゲージ債務の50%を占めています。アメリカ政府が全額信託と信用保証を提供するジリーメイ（HUDによって直接監督されています）のモーゲージは、MBSに25億ドルを提供しており、割合は20%です。

トランプの第一期中、利害関係者は様々なGSE（政府支援企業）改革案について議論しましたが、立法上の進展はありませんでした。そして、プルテがツイートの中で「命令」という口調を使ったのは、彼がFHFAの議長としてこの二つの会社の「監督」を行う取締役会の役職に就いているためであり、2025年3月に就任後には大規模な人事と構造改革を行い、二つの機関の多くの取締役を移動させ、自ら取締役会の議長に就任し、フレディ・マックのCEOを含む14名の幹部を解雇して全面的な再編を行いました。これにより、FHFAのGSE（政府支援企業）に対する支配権が著しく強化され、ホワイトハウスや財務省と協議して「暗黙の保証」に基づく公開上場案を探討し、その政策の動向は金融システムに深い影響を与えています。現在、FHFAは暗号資産を抵当貸付のアンダーライティング評価システムに組み込むことを探求し始めており、これは規制当局が暗号資産に対する態度が構造的に変化していることを示しています。

プルテの個人背景は、このニュースに複雑な意味を加えています。アメリカ第三の住宅建設会社であるプルテホームズの第三世代の当主であり、トランプ大統領と同じく不動産一家の相続人でもあります。また、彼はトランプの信任者の中で、最も早く暗号通貨を公然と支持した連邦高官の一人でもあります。2019年には、彼はソーシャルメディア上で暗号資産の慈善活動を提唱し、個人的に大量のビットコインとソラナを保有していることを明らかにしました。彼はGameStopやMarathon Digitalなどの高ボラティリティ資産に投資しており、普通の政治家とは異なり、投資の一部は「Degen」のイメージにより合致しているようです。彼の以前の「暗号履歴」を考慮すると、彼が暗号資産をアメリカの家庭の住宅購入システムに導入しようとしているのは、一時的な興味ではないようです。

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政府内の分裂

一方で、政府内部には明らかな分裂も存在します。ProPublicaは3月に、アメリカの住宅都市開発省（HUD）が安定通貨とブロックチェーン技術を用いて連邦住宅補助金の追跡を模索していることを報じました。HUDのある官僚は、ブロックチェーンの提案者がアーヴィング・デニス（Irving Dennis）であることを明らかにしました。デニスはHUDの新任副財務長官であり、かつては世界的なコンサルティング大手であるアーンスト・アンド・ヤングのパートナーでした。

FHFAが管轄するファニーメイやフレディマックのような「準公的GSE」とは異なり、HUDが管轄するジリメイは100%政府機関です。したがって、この点に関する議論はより厳密であり、この提案は内部で激しい反対に直面しました。一部の人々は、これが2008年のサブプライム危機を引き起こす可能性があると考えており、一部の官僚はこれを「モノポリーのゲームコインを使ってお金を配るようなもの」と表現しました。内部メモによれば、HUDは監査や資金の流れの追跡能力に欠けているわけではなく、ブロックチェーンと暗号決済を導入することは、複雑さを増すだけでなく、支援資金の価値の変動やコンプライアンス問題を引き起こす可能性があります。

現在、Milo CreditやFigure Technologiesなどのプラットフォームは、ビットコインを担保にした住宅ローン商品を提供しています。しかし、彼らはローンを証券化してファニーメイやフレディマックに販売できないため、ローン金利が高く、流動性が制限されています。そして、ビットコインが連邦住宅ローンの引受システムに組み込まれれば、借入金利が低下するだけでなく、保有者はレバレッジ効果を発揮し、「HODL」から「アメリカでの家庭資産配置の構築」へと移行できることを意味します。

もちろん、リスクは無視できません。前SECの職員コーリー・フレイヤーが警告したように、不安定な暗号資産をFHAが保証する13兆ドルのモーゲージシステムに導入すると、その時価総額の脱鉤事件はシステム全体に衝撃をもたらす可能性があります。一方、法律学者ヒラリー・アレンは、最も脆弱なグループを実験場として技術革新を強制することは非常に危険であると明言しています。

この分岐の核心は、アメリカがビットコインを「代替投資商品」から正式に公共金融システムに組み入れる準備ができているかどうかにあります。そして、FHFAの研究の方向性は、保有者がビットコインの残高を直接頭金または準備金要件に充てることを許可することであり、その深遠な意義は、初めて分散型資産が「住宅レバレッジ」効果を持つことを可能にしたという点です。一方で、暗号資産のボラティリティは、これが「準備資産」として使用される際に、天然に評価とリスクの計上の困難をもたらします。また、ビットコインの価格が激しく変動する状況において、抵当貸付の評価に使用を許可するかどうかは、金融規制、流動性管理、さらにはシステミック安定性の問題に関わります。

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新しいFHFAの指令には何が規定されていますか？それ以前にアメリカの住民はどのように暗号通貨でローンを借りていましたか？

2008年のサブプライム危機の痛ましい教訓から、現在のアメリカの住宅ローン評価は資産の適合性に厳しい制限があります。つまり、借り手が暗号通貨を所有していても、まずはドルに変換し、アメリカの規制された銀行口座に60日間預ける必要があり、これが「成熟資金」と見なされて評価に含まれます。Pulteが提案した方向性は、明らかにこのプロセスの壁を突破する意図があります。

この公式命令、すなわち第2025-360号決定は、2つのモーゲージ巨頭に対し、暗号通貨を借り手の資産の多様化における有効な資産として扱うよう要求している。これまで、暗号通貨はモーゲージリスク評価から除外されてきた。なぜなら、借り手は通常、ローンが終了する前にデジタル資産をドルに換金しないからである。この指令は、ファニーメイとフレディマックに対し、暗号通貨を単一家住宅モーゲージのリスク評価の借り手準備金に組み込む提案を策定するよう要求している。さらに、この指令は企業が暗号通貨の保有量を直接計算することを規定しており、ドルに換金する必要はない。

連邦住宅金融局（FHFA）は、どの暗号通貨が考慮条件を満たすかについて明確な「ガイドライン」を策定しました。米国の規制を受けた中央集権型取引所で発行され、関連法規を完全に遵守する資産のみが資格を持ちます。また、企業は評価においてリスク緩和措置を含める必要があり、既知の暗号通貨市場のボラティリティに応じて調整し、借り手が保有する暗号通貨の準備比率に基づいて適切なリスク削減を行う必要があります。

いかなる変更が実施される前に、企業はその提案を各自の取締役会に提出して承認を得なければなりません。取締役会の承認後、提案は連邦住宅金融局（FHFA）に転送され、審査と最終承認を受ける必要があります。連邦住宅金融局の決定は、連邦政府が金融プロセスにおいて暗号通貨を認めるというより広範なアプローチと一致しており、Pulteの発言と一致しています。「トランプ大統領がアメリカを世界の暗号通貨の首都にするというビジョンに応えるために」、この指令の発行は、アメリカを暗号通貨の発展における先進的な法域として位置づけることへのコミットメントを示しています。

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これは一体何を意味するのか？

誰もが知っているように、高流動性の資産を担保にして低流動性の資産と交換するという基本的な論理は成立していますが、BTCは複数の次元で利益の中心に位置しています。もしそれが本当に米国の担保付きローンの資産として認証されるなら、その"影響力"はトランプが就任前に提案した"ビットコイン準備法案"の威力に匹敵するかもしれません。そして、その影響は単一のグループに限らず、アメリカの市民、金融機関、政府部門など多くのグループに及ぶでしょう。

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どれだけのアメリカ人がビットコインで"家を買う"のか、ビットコインを仲介として使うことで"どれだけお金を節約できる"のか？

アメリカの不動産仲介会社Redfinのチーフエコノミスト、ダリル・フェアウェザーは「時間がある一方で、刺激的な消費方法が不足していたため、パンデミックの間に多くの人々が暗号通貨の取引を始めました。その中には投資が泡となったものもありますが、一方で一部の人々は大きな富を得ることができたか、少なくとも住宅の頭金を支払うのに十分なレベルの富を得ることができました。」と述べています。

Security.org 2025暗号通貨消費者レポートによると、約28%のアメリカの成人（約6500万人）が暗号通貨を保有しており、その中でGen Zおよびミレニアル世代の割合は非常に高く、半数以上の人々が暗号資産を保有または保有していた経験があります。そして、ミレニアル世代とZ世代がアメリカの不動産市場で占める割合が増えているため、暗号資産が住宅購入の支払い方法としてますます人気を集める可能性があります。

RedFinは2021年に一度の啓蒙調査を実施し、研究技術会社Lucidに委託して1500人の初めての住宅購入者のサンプルを無作為に選びました。その中で「どのように頭金を積み立てましたか？」という質問に対する回答で最も一般的なのは「給与を使った」（52%）であり、あまり一般的でないのは「家族からの現金寄付」（12%）や「退職基金からの前倒し引き出し」（10%）でした。特に「暗号通貨を売って住宅を購入した」人々の割合は2019年から2021年にかけて徐々に増加し、2021年末にはほぼ12%に達しました。そして4年が経過し、暗号通貨の普及に伴い、この割合はさらに上昇している可能性があります。

そしていくら節約できるかというと、People's Reserveの創設者CJKは、エミー賞ノミネートの映画製作者Terence Michaelが6月25日のTwitterスペースで共有した小さな話をしました。彼は2017年に100枚のBTCを売って家を購入しましたが、今その家はわずか50万ドルの価値しかありませんが、売却したBTCはすでに千万ドルの価値になっています。そのため、このきっかけで彼はPeople's Reserveを設立し、より多くの人がビットコインを保有できるように、抵当を利用して家を購入できるようにすることを目的としています。

そしてこのようなものが派生しました