【REIT】Saham apa saja yang sedikit terpengaruh oleh kenaikan suku bunga domestik? | Pemikiran tentang investasi J-REIT | Manekuri Media yang berguna untuk informasi investasi dan uang dari Monex Securities

Tren kenaikan harga J-REIT terus berlanjut

Harga J-REIT terus menunjukkan tren kenaikan. Indeks REIT Tokyo Stock Exchange berada di 1.714 poin pada 23 Mei, namun pada 6 Juni telah pulih ke kisaran 1.750 poin, dan pada 7 Juli juga pulih ke kisaran 1.800 poin berdasarkan harga penutupan. Rata-rata bergerak 25 hari dari indeks REIT Tokyo Stock Exchange juga naik hingga 1.780 poin, sehingga telah pulih ke tingkat tertinggi sejak Mei 2024.

Selain itu, pergerakan harga pada bulan Juli tidak terpengaruh oleh tren suku bunga jangka panjang AS, sama seperti setelah bulan April. Imbal hasil obligasi 10 tahun AS menunjukkan tren menurun sejak akhir Juni dan berada di bawah 4,2% pada 1 Juli, tetapi setelah itu mengalami kenaikan dan pada 8 Juli berada di level 4,4%.

Di sisi lain, indeks REIT Tokyo Stock Exchange selama periode ini bergerak dalam rentang kotak dari 1.780 poin hingga 1.800 poin, sehingga tidak mengalami penurunan yang disebabkan oleh kenaikan suku bunga jangka panjang AS seperti pada bulan Maret.

Apa dampak naiknya suku bunga jangka panjang domestik?

Oleh karena itu, faktor-faktor yang dapat menyebabkan harga J-REIT kembali cenderung turun di masa mendatang adalah kenaikan suku bunga jangka panjang domestik. Salah satu dampak negatif dari kenaikan suku bunga jangka panjang domestik adalah penyempitan perbedaan imbal hasil (yield spread) antara imbal hasil J-REIT dan imbal hasil obligasi pemerintah. Namun, mengenai hal ini, seperti yang dijelaskan dalam kolom 22 Mei "Apakah Kenaikan Suku Bunga Jangka Panjang Domestik Menjadi Faktor Penurunan Harga J-REIT", karena perbedaan imbal hasil sudah melebar, diperkirakan dampaknya akan sedikit.

Dampak negatif kedua adalah kemungkinan penurunan pendapatan akibat peningkatan suku bunga yang menyebabkan peningkatan bunga. Namun, seperti yang telah dijelaskan dalam seri di atas, jika dilihat dari semua saham, 88% dari pinjaman dibiayai dengan suku bunga tetap, dan jangka waktu pinjaman juga panjang yaitu 7,14 tahun, sehingga pengaruhnya kecil.

Namun, terdapat perbedaan dalam rasio suku bunga tetap dan periode pengadaan tergantung pada jenis aset. Oleh karena itu, jika berinvestasi pada aset individu dan memprioritaskan risiko penurunan pendapatan akibat kenaikan suku bunga, perlu memilih aset dengan rasio suku bunga tetap yang tinggi dan periode pengadaan pinjaman yang panjang. Jika pengadaan dilakukan dengan suku bunga tetap, maka tidak akan terpengaruh oleh kenaikan suku bunga jangka panjang domestik hingga pinjaman tersebut diperbaharui, dan jika periode pengadaan panjang, jumlah pinjaman yang diperbaharui setiap tahun akan lebih sedikit.

Apa saja 3 saham yang terpengaruh sedikit oleh kenaikan suku bunga domestik?

Secara spesifik, grafik menunjukkan tiga jenis aset teratas yang memiliki dampak minimal dari kenaikan suku bunga yang dihitung berdasarkan rasio suku bunga tetap dan periode pengadaan (※2).

【図表】Situasi utang dari 3 saham teratas secara finansial (per akhir Mei 2025) Sumber: Dibuat oleh Ivy Research Co., Ltd. berdasarkan data publikasi masing-masing merek. ※Kode sekuritas dalam tanda kurung (). Perlu dicatat bahwa tiga saham teratas berdasarkan periode pengumpulan dan rasio suku bunga tetap. Misalnya, Japan Prologis REIT Investment Corporation (3283) memiliki rasio suku bunga tetap pinjaman yang tinggi, yaitu 97%, dan periode pengadaan juga mencapai 8,5 tahun. Selain itu, Advance Residence Investment Corporation (3269) (selanjutnya disebut ADR) memiliki periode pengadaan terpanjang di antara semua sekuritas, dan juga merupakan sekuritas dengan rasio suku bunga tetap yang tinggi, tetapi karena merupakan sekuritas berbasis perumahan, jika mempertimbangkan rasio pinjaman, ia tidak termasuk dalam tiga besar.

Jika mempertimbangkan rasio utang, Frontier Real Estate Investment Corporation (8964) akan masuk sebagai pengganti, tetapi ADR dianggap memiliki dampak yang kecil karena dapat melengkapi rasio utang yang tinggi karena faktor lain.

Faktor lain adalah tingkat keuntungan tersembunyi yang tinggi dari properti yang dimiliki. ADR adalah saham dengan keuntungan tersembunyi 59% yang merupakan yang kedua tertinggi di antara semua saham pada periode laporan keuangan terbaru (※3). Selain rasio utang terhadap ekuitas yang rendah berdasarkan nilai pasar yang dihitung dari keuntungan tersembunyi, saham ini juga diharapkan dapat memberikan dividen tambahan melalui penjualan properti, sehingga dapat dianggap bahwa pengaruh rasio utang terhadap pendapatan adalah kecil.

Namun, perlu diperhatikan bahwa ini berlaku untuk semua jenis saham yang terkait dengan perumahan, bahwa dalam situasi kenaikan suku bunga domestik, saham dengan rasio utang yang tinggi cenderung mengalami penurunan harga.

※1 Pada akhir Mei 2025. Berdasarkan median semua aset.

※2 Persentase suku bunga tetap × Jangka waktu pengadaan

※3　pada akhir semester kedua tahun 2024