Tokenisation des actifs immobiliers : des opportunités et des défis coexistent
Les actifs du monde réel ( RWA ) ne sont pas une nouveauté sur le marché des crypto-monnaies, un concept similaire étant apparu dès 2018. Cependant, en raison d'une réglementation incomplète et d'un manque d'avantages de rendement évidents, les premières tentatives n'ont pas réussi à prendre de l'ampleur.
En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État a dépassé le taux de prêt des stablecoins cryptographiques. Cela a rendu la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actifs réels (RWA) plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. Certains projets DeFi matures et des institutions financières traditionnelles ont commencé à explorer les RWA.
Ces deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers sont apparus sur le marché, visant à élargir le marché de l'investissement immobilier, à diversifier les produits d'investissement et à réduire le seuil d'investissement. Cet article analysera les avantages et inconvénients de la conception de ces projets ainsi que le marché potentiel. La discussion se concentrera principalement sur le marché immobilier nord-américain.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
Le marché immobilier recèle d'énormes opportunités d'investissement. Les données de mars 2023 montrent que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élève à 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial atteint 26 600 milliards de dollars.
La tokenisation du marché immobilier est principalement réalisée de la manière suivante :
Financement de la propriété immobilière fragmentée
Produit d'indice du marché immobilier dans des zones spécifiques
Prêt hypothécaire de jetons immobiliers
De plus, la tokenisation pourrait également améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont similaires aux actifs réels immobiliers (RWA) en offrant des opportunités d'investissement fragmentées, réduisant ainsi le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs. Cependant, les REIT n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, le cadre de réglementation et le modèle opérationnel des REIT fournissent des références pour les projets RWA immobiliers.
En observant le fonctionnement des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, on peut en résumer certains de leurs avantages et inconvénients :
Avantages :
Abaisser le seuil d'investissement
Améliorer la liquidité des actifs
Offrir des options d'investissement diversifiées
Potentiel d'amélioration de la transparence et de la démocratie de la gouvernance
Inconvénients :
Cadre réglementaire incomplet
Manque de mécanismes de gestion des risques matures
Les coûts d'exploitation peuvent être élevés
La protection des droits des investisseurs doit être renforcée
Analyse de cas
Voici une sélection de trois projets immobiliers RWA représentatifs pour analyse. Il convient de noter que ces projets sont tous à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore été soumis à une validation de marché étendue sur le long terme.
RealT
RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers, se concentrant sur la tokenisation des propriétés résidentielles américaines sur les chaînes Ethereum et Gnosis pour les investisseurs de détail.
RealT achète des biens immobiliers et les tokenise conformément à la loi. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers sont confiés à des tiers. Les loyers, après déduction des frais, sont répartis entre les détenteurs de jetons. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de l'entreprise qui détient le bien immobilier.
Prenons l'exemple d'une propriété à Montgomery :
Valeur totale de 323,020 dollars
Chaque jeton coûte 52,10 dollars, pour un total de 6 200 jetons
Revenu locatif mensuel de 2 600 dollars
Bénéfice net mensuel après déduction des frais de 1 978 dollars
Profit total annuel de 23 736 dollars
Chaque jeton reçoit une allocation de 3,83 dollars par an, avec un taux d'intérêt annuel de 7,35 %.
RealT fournit au marché 100% de jetons, sans avoir à investir aux côtés des clients, maintenant ainsi un modèle d'exploitation presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit des frais sur les loyers et les frais de maintenance, RealT ne prélève qu'un frais de 2% pour la tokenisation.
Bien que ce modèle soit favorable à la répartition des risques, il pose également des défis. Lorsque la part d'un investisseur est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir insoutenables. Il peut exister des conflits d'intérêts entre RealT et les investisseurs, notamment en ce qui concerne le choix et la supervision des organes de gestion.
En analysant les 10 derniers jetons immobiliers vendus par RealT, on constate que :
La plupart des propriétés sont situées à Détroit
En moyenne, il y a environ 500 détenteurs de jetons.
Plus de 1000 propriétaires immobiliers
Environ 90 % des investisseurs investissent moins de 500 dollars
Environ 9 % des investisseurs investissent entre 500 et 2000 dollars.
1 % des investisseurs investissent plus de 2000 dollars
Cela indique que RealT a en quelque sorte créé un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs, augmentant la liquidité du marché du logement.
Selon les données de transaction de RealT sur le réseau Gnosis, la plateforme a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de la plateforme se situent entre 2,5 % et 3 % des loyers, ce qui représente un revenu d'environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que le degré d'implication de RealT dans l'investissement n'est pas clair, ses revenus locatifs ne peuvent pas être déterminés.
La structure de l'entreprise RealT comprend :
Real Token Inc.( Delaware ): entité opérationnelle principale
Real Token LLC( Delaware): société mère de l'immobilier
Chaque série LLC : une entité indépendante pour chaque bien immobilier d'investissement
Cette structure vise à isoler les risques financiers et juridiques de chaque propriété.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Elle fournit des actifs synthétiques liés à l'immobilier via une architecture AMM.
Parcl a lancé une source de données de prix pour créer un indice immobilier spécifique à une région. Les investisseurs peuvent spéculer sur l'évolution des prix de l'immobilier. Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière réelle, mais soulève également des questions sur sa qualification en tant que véritable projet immobilier RWA.
Le réseau de test Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une valeur totale verrouillée (TVL) d'environ 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, il semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que le produit Parcl soit facile à utiliser et se mette à jour rapidement, que le marché des indices soit bien conçu et que l'équipe fasse activement la promotion, l'attention et la part de marché restent encore faibles. Cela reflète en partie que le marché de la cryptographie n'est peut-être pas encore prêt à accueillir les produits d'indices immobiliers.
Reinno
Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également des produits immobiliers RWA, se concentrant principalement sur la tokenisation des biens immobiliers et les prêts hypothécaires.
Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, deux de ses produits méritent d'être mentionnés :
Service de prêt basé sur la tokenisation immobilière :
Le propriétaire peut soumettre les documents de propriété à Reinno pour approbation. Une fois approuvé, Reinno créera une société SPV et un contrat intelligent. Le propriétaire peut utiliser le jeton comme garantie pour obtenir un prêt.
Financement hypothécaire:
Après avoir acheté une maison avec un prêt bancaire, l'utilisateur peut tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt bancaire, puis remboursés à l'accord à un taux d'intérêt fixe.
Reinno adopte un modèle centralisé hors ligne, ce qui présente certains risques évidents :
Difficile de poursuivre l'emprunteur en défaut
Manque de contrat direct entre les deux parties de prêt
Ne peut pas efficacement empêcher les propriétaires de "dépenser deux fois" la valeur de la propriété.
Ces risques peuvent être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses activités. L'avenir des RWA immobiliers nécessite un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA est encore un concept relativement nouveau, n'ayant pas encore formé de taille de marché claire ou de projets phares. La taille des projets en cours et la base d'utilisateurs sont relativement petites. Ce domaine nécessite une exploitation conforme stricte et un cadre juridique mature.
Certains projets adoptent une structure d'entreprise à risque isolé, ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement, afin de réduire les risques opérationnels. Cependant, pour tirer pleinement parti du potentiel des RWA immobiliers, des avancées législatives et une conformité opérationnelle sont indispensables.
Actuellement, il n'existe pas de cadre réglementaire clair et cohérent pour les RWA immobiliers. Différentes autorités réglementaires ont des divergences sur la classification des jetons, ce qui entraîne des règles floues et des processus confus, menaçant les investisseurs et compromettant la viabilité à long terme de la tokenisation.
Malgré un environnement réglementaire chaotique, de nombreuses entreprises financières et cryptographiques connues tentent de s'attaquer aux RWA immobiliers. Quelques projets ont déjà démontré leur faisabilité au cours de 1 à 2 ans d'exploitation. Avec l'établissement et l'amélioration du cadre juridique pertinent, les RWA immobiliers devraient connaître un développement rapide.
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FarmHopper
· 08-14 17:29
Encore une vague de pigeons pris pour des idiots.
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NFTragedy
· 08-13 16:15
Cette vague de se faire prendre pour des cons est avancée.
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0xTherapist
· 08-13 06:49
Il y a du potentiel, les risques sont à la charge de chacun.
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SchrodingerAirdrop
· 08-13 06:49
Incroyable, il vaut mieux acheter des BTC, c'est plus sûr.
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MidnightTrader
· 08-13 06:48
Vraiment, il vaut mieux buy the dip des actions A.
Voir l'originalRépondre0
RugPullSurvivor
· 08-13 06:40
Faire de l'escroquerie n'est pas mieux que les NFT.
Tokenisation immobilière : un potentiel de marché énorme, avec des réglementations et des risques concomitants.
Tokenisation des actifs immobiliers : des opportunités et des défis coexistent
Les actifs du monde réel ( RWA ) ne sont pas une nouveauté sur le marché des crypto-monnaies, un concept similaire étant apparu dès 2018. Cependant, en raison d'une réglementation incomplète et d'un manque d'avantages de rendement évidents, les premières tentatives n'ont pas réussi à prendre de l'ampleur.
En 2022, avec la hausse des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État a dépassé le taux de prêt des stablecoins cryptographiques. Cela a rendu la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actifs réels (RWA) plus attrayante pour l'industrie de la cryptographie. Certains projets DeFi matures et des institutions financières traditionnelles ont commencé à explorer les RWA.
Ces deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers sont apparus sur le marché, visant à élargir le marché de l'investissement immobilier, à diversifier les produits d'investissement et à réduire le seuil d'investissement. Cet article analysera les avantages et inconvénients de la conception de ces projets ainsi que le marché potentiel. La discussion se concentrera principalement sur le marché immobilier nord-américain.
Méthodes de tokenisation du marché immobilier
Le marché immobilier recèle d'énormes opportunités d'investissement. Les données de mars 2023 montrent que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élève à 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial atteint 26 600 milliards de dollars.
La tokenisation du marché immobilier est principalement réalisée de la manière suivante :
De plus, la tokenisation pourrait également améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.
Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont similaires aux actifs réels immobiliers (RWA) en offrant des opportunités d'investissement fragmentées, réduisant ainsi le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs. Cependant, les REIT n'offrent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle opérationnel centralisé. Néanmoins, le cadre de réglementation et le modèle opérationnel des REIT fournissent des références pour les projets RWA immobiliers.
En observant le fonctionnement des projets RWA immobiliers au cours des deux dernières années, on peut en résumer certains de leurs avantages et inconvénients :
Avantages :
Inconvénients :
Analyse de cas
Voici une sélection de trois projets immobiliers RWA représentatifs pour analyse. Il convient de noter que ces projets sont tous à un stade précoce et que leurs produits n'ont pas encore été soumis à une validation de marché étendue sur le long terme.
RealT
RealT a été lancé en 2019, c'est l'un des premiers projets RWA immobiliers, se concentrant sur la tokenisation des propriétés résidentielles américaines sur les chaînes Ethereum et Gnosis pour les investisseurs de détail.
RealT achète des biens immobiliers et les tokenise conformément à la loi. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers sont confiés à des tiers. Les loyers, après déduction des frais, sont répartis entre les détenteurs de jetons. RealT est responsable du processus de tokenisation, mais est légalement séparé de l'entreprise qui détient le bien immobilier.
Prenons l'exemple d'une propriété à Montgomery :
RealT fournit au marché 100% de jetons, sans avoir à investir aux côtés des clients, maintenant ainsi un modèle d'exploitation presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit des frais sur les loyers et les frais de maintenance, RealT ne prélève qu'un frais de 2% pour la tokenisation.
Bien que ce modèle soit favorable à la répartition des risques, il pose également des défis. Lorsque la part d'un investisseur est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise peuvent devenir insoutenables. Il peut exister des conflits d'intérêts entre RealT et les investisseurs, notamment en ce qui concerne le choix et la supervision des organes de gestion.
En analysant les 10 derniers jetons immobiliers vendus par RealT, on constate que :
Cela indique que RealT a en quelque sorte créé un marché d'investissement immobilier pour les petits investisseurs, augmentant la liquidité du marché du logement.
Selon les données de transaction de RealT sur le réseau Gnosis, la plateforme a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de la plateforme se situent entre 2,5 % et 3 % des loyers, ce qui représente un revenu d'environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que le degré d'implication de RealT dans l'investissement n'est pas clair, ses revenus locatifs ne peuvent pas être déterminés.
La structure de l'entreprise RealT comprend :
Cette structure vise à isoler les risques financiers et juridiques de chaque propriété.
Parcl
Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Elle fournit des actifs synthétiques liés à l'immobilier via une architecture AMM.
Parcl a lancé une source de données de prix pour créer un indice immobilier spécifique à une région. Les investisseurs peuvent spéculer sur l'évolution des prix de l'immobilier. Cette méthode évite les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière réelle, mais soulève également des questions sur sa qualification en tant que véritable projet immobilier RWA.
Le réseau de test Parcl a été lancé en mai 2022 sur Solana, avec une valeur totale verrouillée (TVL) d'environ 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'exploitation, il semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.
Bien que le produit Parcl soit facile à utiliser et se mette à jour rapidement, que le marché des indices soit bien conçu et que l'équipe fasse activement la promotion, l'attention et la part de marché restent encore faibles. Cela reflète en partie que le marché de la cryptographie n'est peut-être pas encore prêt à accueillir les produits d'indices immobiliers.
Reinno
Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également des produits immobiliers RWA, se concentrant principalement sur la tokenisation des biens immobiliers et les prêts hypothécaires.
Reinno est un projet lancé en 2020 et qui a cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, deux de ses produits méritent d'être mentionnés :
Service de prêt basé sur la tokenisation immobilière : Le propriétaire peut soumettre les documents de propriété à Reinno pour approbation. Une fois approuvé, Reinno créera une société SPV et un contrat intelligent. Le propriétaire peut utiliser le jeton comme garantie pour obtenir un prêt.
Financement hypothécaire: Après avoir acheté une maison avec un prêt bancaire, l'utilisateur peut tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt bancaire, puis remboursés à l'accord à un taux d'intérêt fixe.
Reinno adopte un modèle centralisé hors ligne, ce qui présente certains risques évidents :
Ces risques peuvent être l'une des raisons pour lesquelles le projet cesse ses activités. L'avenir des RWA immobiliers nécessite un cadre juridique plus mature pour résoudre ces problèmes.
Conclusion
L'immobilier RWA est encore un concept relativement nouveau, n'ayant pas encore formé de taille de marché claire ou de projets phares. La taille des projets en cours et la base d'utilisateurs sont relativement petites. Ce domaine nécessite une exploitation conforme stricte et un cadre juridique mature.
Certains projets adoptent une structure d'entreprise à risque isolé, ou choisissent des produits financiers liés à l'immobilier comme objectifs d'investissement, afin de réduire les risques opérationnels. Cependant, pour tirer pleinement parti du potentiel des RWA immobiliers, des avancées législatives et une conformité opérationnelle sont indispensables.
Actuellement, il n'existe pas de cadre réglementaire clair et cohérent pour les RWA immobiliers. Différentes autorités réglementaires ont des divergences sur la classification des jetons, ce qui entraîne des règles floues et des processus confus, menaçant les investisseurs et compromettant la viabilité à long terme de la tokenisation.
Malgré un environnement réglementaire chaotique, de nombreuses entreprises financières et cryptographiques connues tentent de s'attaquer aux RWA immobiliers. Quelques projets ont déjà démontré leur faisabilité au cours de 1 à 2 ans d'exploitation. Avec l'établissement et l'amélioration du cadre juridique pertinent, les RWA immobiliers devraient connaître un développement rapide.