Bitcoin hypothèque : un nouveau océan bleu de 6,6 trillions de dollars

Le 27 mai, Cantor Fitzgerald a lancé un programme de prêts garantis en Bitcoin de 2 milliards de dollars destiné aux clients institutionnels, avec pour premiers contreparties les entreprises de cryptographie FalconX Ltd. et Maple Finance. En tant que l'un des souscripteurs officiels des obligations du gouvernement américain, l'entrée de cette institution centenaire de Wall Street est considérée comme une percée hautement symbolique.

Bitcoin est en train de se transformer d'un actif de stock en un instrument financier capable d'influencer le système de crédit.

Un mois plus tard, Bill Pulte, le directeur de l'Agence fédérale des prêts hypothécaires (FHFA) des États-Unis, a de nouveau lancé un signal fort. Il a demandé à Fannie Mae et Freddie Mac, les deux entreprises piliers du crédit immobilier américain, d'examiner la faisabilité d'inclure des crypto-monnaies comme le Bitcoin dans le système d'évaluation des hypothèques. Cette déclaration a provoqué une réaction intense du marché, le prix du Bitcoin augmentant de près de 2,87 % en 24 heures, franchissant à nouveau les 108 000 dollars.

Comme la question existentielle soulevée dans la publicité de Coinbase : "En 2012, vous aviez besoin de 30 000 Bitcoins pour acheter une maison, et maintenant vous n'en avez besoin que de 5. Si le prix des maisons continue de baisser en termes de Bitcoin, pourquoi augmente-t-il toujours en termes de dollars ?" Quel impact aura ce prêt hypothécaire en Bitcoin sur le système dollar ?

Les paroles de Bill Pulte comptent-elles ?

Bill Pulte a publiquement appelé sur Twitter Fannie Mae (FNMA) et Freddie Mac (FHLMC) à se préparer. Les entreprises mentionnées, Fannie Mae (FNMA) et Freddie Mac (FHLMC), sont deux entreprises soutenues par le gouvernement américain. Bien qu'elles ne prêtent pas directement aux acheteurs, elles jouent un rôle central de "market maker" sur le marché secondaire des prêts hypothécaires, en acquérant des prêts immobiliers émis par des institutions privées, leur présence garantit la liquidité et la durabilité du marché des prêts.

Créée après la crise des subprimes de 2008, l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) est chargée de réglementer ces deux institutions. Selon un rapport de recherche de JPMorgan, d'ici décembre 2024, Fannie Mae et Freddie Mac auront garanti un total de 6,6 billions de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), représentant 50 % de toutes les dettes hypothécaires non remboursées aux États-Unis. Les prêts hypothécaires de Ginnie Mae, qui bénéficient d'une garantie de fiducie et de crédit intégrale de la part du gouvernement américain et sont directement régulés par le HUD, ont fourni 2,5 milliards de dollars de MBS, soit 20 %.

Au cours du premier mandat de Trump, les parties prenantes ont discuté de diverses réformes des GSE (entreprises de soutien gouvernemental), mais aucun progrès législatif n'a été réalisé. La raison pour laquelle Pulte a utilisé un ton "d'ordre" dans son tweet est qu'en tant que président de la FHFA, il occupe un poste de conseil d'administration "de supervision" dans ces deux entreprises. Après avoir pris ses fonctions en mars 2025, il a procédé à des réformes radicales du personnel et de la structure, déplaçant plusieurs directeurs des deux grandes institutions, se nommant président du conseil d'administration et licenciant 14 cadres supérieurs, y compris le PDG de Freddie Mac, pour une restructuration complète. Cela a considérablement renforcé le contrôle de la FHFA sur les GSE et a conduit à des négociations avec la Maison Blanche et le Ministère des Finances pour explorer un plan d'introduction en bourse basé sur des garanties "implicites", dont l'orientation politique a des répercussions profondes sur le système financier. Aujourd'hui, la FHFA commence à explorer l'intégration des actifs numériques dans le système d'évaluation des souscriptions hypothécaires, marquant un changement structurel dans l'attitude des régulateurs envers les actifs numériques.

Le parcours personnel de Pulte ajoute une signification complexe à cette nouvelle. En tant que troisième plus grande entreprise de construction résidentielle aux États-Unis, PulteGroup est dirigée par un héritier de la troisième génération, tout comme le président Trump, héritier d'une famille d'immobilier. Pulte est également l'un des premiers hauts fonctionnaires fédéraux proches de Trump à soutenir publiquement les cryptomonnaies. Dès 2019, il a plaidé sur les réseaux sociaux pour le développement caritatif des actifs cryptographiques et a révélé détenir une grande quantité de Bitcoin et de Solana. Il a investi dans des actifs à forte volatilité tels que GameStop et Marathon Digital. Contrairement aux politiciens ordinaires, son investissement semble davantage correspondre à l'image de "Degen". Compte tenu de son "parcours cryptographique" antérieur, il semble qu'il souhaite intégrer les actifs cryptographiques dans le système d'achat de maisons aux États-Unis, ce qui ne serait pas un coup de tête.

Divergences au sein du gouvernement

D'autre part, il existe en réalité des divergences évidentes au sein du gouvernement. ProPublica avait révélé en mars que le Département américain du logement et du développement urbain (HUD) explore également l'utilisation des stablecoins et de la technologie blockchain pour suivre les fonds fédéraux d'aide au logement. Un fonctionnaire du HUD a révélé que le promoteur de la solution blockchain est Irving Dennis, qui est le nouveau directeur financier adjoint du HUD et ancien partenaire du géant du conseil mondial Ernst & Young.

Contrairement à des GSE "semi-officielles" comme Fannie Mae et Freddie Mac, qui sont supervisées par la FHFA, Ginnie Mae, qui dépend du HUD, est une agence entièrement gouvernementale. Par conséquent, les discussions à ce sujet sont également plus rigoureuses. La proposition a rencontré une forte opposition en interne, certains craignant qu'elle ne puisse déclencher une crise des subprimes comme celle de 2008, et certains fonctionnaires allant jusqu'à la qualifier de "comme donner de l'argent avec des jetons du Monopoly". Un mémorandum interne a indiqué que le HUD ne manquait pas de capacité d'audit et de suivi des flux financiers, et que l'introduction de la blockchain et des paiements cryptés n'ajouterait que de la complexité tout en risquant d'entraîner des fluctuations de valeur des fonds d'assistance et même des problèmes de conformité.

Actuellement, des plateformes comme Milo Credit et Figure Technologies proposent des produits de prêts hypothécaires garantis par des Bitcoins. Cependant, en raison de leur incapacité à titriser les prêts pour les vendre à Fannie Mae et Freddie Mac, les taux d'intérêt des prêts restent élevés et la liquidité est limitée. Une fois que le Bitcoin sera intégré dans le système d'assurance des prêts hypothécaires fédéraux, cela permettra non seulement de réduire les taux d'intérêt des emprunts, mais aussi de signifier que les détenteurs de Bitcoins peuvent libérer l'effet de levier, passant de "HODL" à "construire une allocation d'actifs familiaux aux États-Unis".

Bien sûr, les risques ne doivent pas être ignorés. Comme l'a averti l'ancien responsable de la SEC, Corey Frayer, une fois que des actifs cryptographiques instables sont introduits dans le système hypothécaire de 13 000 milliards de dollars garanti par la FHA, tout événement de décrochage de la capitalisation boursière pourrait entraîner un choc systémique. La juriste Hilary Allen a même déclaré que forcer la transformation technologique sur les groupes les plus vulnérables comme terrain d'essai est extrêmement dangereux.

Le cœur de cette divergence réside dans la question de savoir si les États-Unis sont prêts à intégrer officiellement le Bitcoin dans le système financier public, en le faisant passer d'un "actif alternatif" à un actif reconnu. La direction de recherche de la FHFA permettrait aux détenteurs d'utiliser leur solde de Bitcoin pour répondre directement aux exigences de mise de fonds ou de réserves, ce qui aurait une signification profonde en conférant pour la première fois un effet de "levier immobilier" à un actif décentralisé. D'autre part, la volatilité des actifs cryptographiques complique leur évaluation et la comptabilisation des risques lorsqu'ils sont considérés comme des "actifs de réserve". En outre, dans le cas de fluctuations dramatiques du prix du Bitcoin, la question de savoir s'il peut être utilisé pour l'évaluation des prêts hypothécaires soulève des enjeux liés à la réglementation financière, à la gestion de la liquidité et même à la stabilité systémique.

Quelles sont les dispositions du nouvel ordre de la FHFA ? Comment les résidents américains empruntaient-ils avec des cryptomonnaies auparavant ?

En raison des douloureuses leçons de la crise des subprimes de 2008, l'évaluation des prêts immobiliers aux États-Unis est soumise à des restrictions strictes en matière de conformité des actifs. Cela signifie que même si l'emprunteur possède des crypto-monnaies, celles-ci doivent d'abord être converties en dollars américains et conservées sur un compte bancaire réglementé aux États-Unis pendant 60 jours avant de pouvoir être considérées comme des "fonds matures" dans l'évaluation. La direction proposée par Pulte vise clairement à franchir cette barrière procédurale.

Cette ordonnance officielle, à savoir la décision n° 2025-360, exige que les deux géants des prêts hypothécaires considèrent les cryptomonnaies comme un actif valide pour la diversification de la richesse des emprunteurs. Jusqu'à présent, les cryptomonnaies ont été exclues de l'évaluation des risques hypothécaires, car les emprunteurs ne convertissent généralement pas leurs actifs numériques en dollars avant la fin du prêt. Cette directive demande à Fannie Mae et Freddie Mac d'élaborer des propositions pour intégrer les cryptomonnaies dans les réserves des emprunteurs dans l'évaluation des risques des prêts hypothécaires pour les maisons unifamiliales. De plus, cette directive stipule que les entreprises doivent calculer directement les avoirs en cryptomonnaies sans avoir à les convertir en dollars.

La Federal Housing Finance Agency (FHFA) a établi des "lignes directrices" claires sur les crypto-monnaies qui répondent aux critères d'éligibilité. Seuls les actifs émis sur des bourses centralisées régulées par les États-Unis et entièrement conformes aux lois applicables sont éligibles. De plus, les entreprises doivent inclure des mesures d'atténuation des risques dans leur évaluation, y compris des ajustements en fonction de la volatilité connue du marché des crypto-monnaies, ainsi qu'une réduction appropriée des risques en fonction du ratio des réserves de crypto-monnaies détenues par l'emprunteur.

Avant toute mise en œuvre de changement, les entreprises doivent soumettre leur proposition à l'approbation de leur conseil d'administration. Une fois approuvée par le conseil d'administration, la proposition doit être transmise à la Federal Housing Finance Agency (FHFA) pour examen et autorisation finale. La décision de la FHFA est conforme à la pratique plus large du gouvernement fédéral d'accepter les cryptomonnaies dans le processus financier, et concorde avec les déclarations de Pulte "Pour répondre à la vision du président Trump de faire des États-Unis la capitale mondiale des cryptomonnaies", la publication de ce directive reflète son engagement à positionner les États-Unis en tant que juridiction leader dans le développement des cryptomonnaies.

Que cela signifie-t-il vraiment ?

Il est bien connu qu'un actif à haute liquidité utilisé pour le staking en échange d'un actif à faible liquidité repose sur une logique sous-jacente valable, mais le BTC se trouve au centre des intérêts sur plusieurs dimensions. Lorsqu'il pourra réellement être certifié comme un actif de prêt garanti aux États-Unis, son "impact" pourrait être comparable à la puissance de la "loi sur les réserves de Bitcoin" proposée par Trump avant son mandat, et cet impact ne sera pas limité à un seul groupe. De nombreux groupes, y compris le public américain, les institutions financières, et les départements gouvernementaux, seront affectés.

Combien d'Américains utilisent Bitcoin pour "acheter une maison", et combien d'argent peuvent-ils "économiser" en utilisant Bitcoin comme intermédiaire ?

Le chef économiste de l'agence immobilière américaine Redfin, Daryl Fairweather, a déclaré : "En raison du temps libre et du manque de moyens de consommation excitants, de nombreuses personnes ont commencé à échanger des cryptomonnaies pendant la pandémie. Certains de ces investissements se sont transformés en bulles, mais en même temps, cela a permis à certaines personnes de réaliser d'importants bénéfices, ou du moins d'atteindre un niveau suffisant pour couvrir l'acompte d'une maison."

Le rapport sur les consommateurs de crypto-monnaies 2025 de Security.org indique qu'environ 28 % des adultes américains (environ 65 millions) détiennent des crypto-monnaies, avec une proportion particulièrement élevée parmi la génération Z et les milléniaux, où plus de la moitié d'entre eux détient ou a déjà détenu des actifs cryptographiques. Et comme les milléniaux et la génération Z occupent une part de plus en plus importante sur le marché immobilier américain, les actifs cryptographiques pourraient également devenir une méthode de paiement de plus en plus populaire pour l'achat de logements.

En 2021, RedFin a mené une enquête de vulgarisation, en commissionnant la société de recherche technologique Lucid pour prélever un échantillon aléatoire de 1500 primo-accédants. Parmi les réponses à la question "Comment avez-vous accumulé votre apport personnel ?", la plus courante était "avec mon salaire" (52 %), tandis que les réponses moins fréquentes étaient "dons en espèces de la part de la famille" (12 %) et "retraits anticipés de fonds de retraite" (10 %). Il est à noter que le nombre de personnes ayant "vendu des cryptomonnaies pour acheter une maison" a progressivement augmenté de 2019 à 2021, atteignant près de 12 % à la fin de 2021. Et quatre ans plus tard, avec la popularisation des cryptomonnaies, ce pourcentage a peut-être encore augmenté.

Concernant combien d'argent on peut économiser, le fondateur de People's Reserve, CJK, a partagé une petite histoire lors d'un Twitter Space le 25 juin avec le producteur de films nommé aux Emmy Awards, Terence Michael. En 2017, il a vendu 100 BTC pour acheter une maison, et maintenant cette maison ne vaut que 500 000 dollars, mais les BTC vendus valent maintenant plus de dix millions de dollars. C'est pourquoi il a fondé People's Reserve, avec pour objectif de permettre à davantage de personnes de conserver des Bitcoins en les utilisant comme garantie pour acheter des maisons.

Ainsi est également née une telle