【REIT】¿Cuáles son las 3 acciones que tienen poco impacto por la subida de la Tasa de interés nacional? | Enfoque de inversión en J-REIT | Manekuri, el medio de información de inversión y finanzas de Monex Securities.

La tendencia alcista de los precios de J-REIT continúa

Los precios de los J-REIT continúan en una tendencia de subida. El índice REIT de la Bolsa de Tokio estaba en 1,714 puntos el 23 de mayo, pero se recuperó en la banda de 1,750 puntos el 6 de junio y también recuperó la banda de 1,800 puntos en base a precios de cierre el 7 de julio. La media móvil de 25 días del índice REIT de la Bolsa de Tokio también ha subido a 1,780 puntos, recuperando así el nivel más alto desde mayo de 2024.

Además, la evolución de precios en julio se ha mantenido, al igual que desde abril, sin verse afectada por la tendencia de las tasas de interés a largo plazo en Estados Unidos. El rendimiento de los bonos a 10 años de Estados Unidos había disminuido desde finales de junio y había caído por debajo del 4.2% el 1 de julio, pero después subió y desde el 8 de julio se ha mantenido en el nivel del 4.4%.

Por otro lado, durante este período, el índice REIT de la Bolsa de Tokio ha estado fluctuando en un rango de 1,780 a 1,800 puntos, por lo que no ha habido una caída como la que se experimentó en marzo debido al aumento de los tipos de interés a largo plazo en EE.UU.

¿Cuál es el impacto del aumento de las tasas de interés a largo plazo en el país?

Por lo tanto, en el futuro, uno de los factores que llevará a que los precios de los J-REIT vuelvan a una tendencia de caída es el aumento de las tasas de interés a largo plazo en el país. El primer efecto negativo del aumento de las tasas de interés a largo plazo en el país es la reducción de la discrepancia (spread de rendimiento) entre el rendimiento de los J-REIT y el rendimiento de los bonos del gobierno. Sin embargo, sobre este punto, como se mencionó en la columna del 22 de mayo "¿El aumento de las tasas de interés a largo plazo en el país será un factor de caída en los precios de los J-REIT?", se considera que el impacto es pequeño ya que el spread de rendimiento ya se ha ampliado.

El segundo efecto negativo es que, debido al aumento de las tasas de interés, puede haber un deterioro en las ganancias debido al aumento de los intereses. Sin embargo, como se mencionó en la serie anterior, en términos generales (※1), el 88% de la deuda se financia a tasas de interés fijas y el período de préstamo es de 7.14 años, por lo que el impacto es bajo.

Sin embargo, hay diferencias en la tasa de interés fija y el período de financiamiento según el instrumento. Por lo tanto, si se invierte en instrumentos individuales y se da prioridad al riesgo de deterioro de los ingresos debido al aumento de las tasas de interés, es necesario elegir instrumentos con una alta tasa de interés fija y un período de financiamiento prolongado. Si se financia a una tasa fija, no se verá afectado por el aumento de las tasas de interés a largo plazo en el país hasta la refinanciación del préstamo, y un período de financiamiento más largo significa que la cantidad de refinanciamiento anual será menor.

¿Cuáles son los 3 valores que tienen poco impacto por el aumento de las tasas de interés nacionales?

En concreto, se presenta un gráfico que muestra las tres principales monedas con un impacto bajo en el aumento de tasas de interés calculado sobre la base de la tasa fija y el período de financiación (※2).

【Gráfico】Situación de préstamos de los 3 principales activos financieros (a fecha de 31 de mayo de 2025) Fuente: Elaborado por Ivy Research Co., Ltd. basado en la documentación pública de cada marca. ※Los números en paréntesis () son los códigos de valores. Los 3 principales valores financieros se basan en el período de obtención de fondos y la tasa de interés fija. Por ejemplo, la Corporación de Inversión Prologis Japón, Valores de Inversión (3283), tiene una alta tasa de interés fija de deuda del 97% y un plazo de financiamiento de 8.5 años. Además, la Corporación de Inversión Advance Residence, Valores de Inversión (3269) (en adelante ADR) tiene el plazo de financiamiento más largo entre todas las acciones, y también es un valor con una alta tasa de interés fija, pero como es un valor del sector residencial, al considerar la tasa de endeudamiento, queda fuera de los tres principales valores.

Si se tiene en cuenta la relación de deuda, el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Frontier (8964) ocuparía el lugar, pero se considera que ADR tiene un impacto menor debido a que puede compensar su alta relación de deuda por otras razones.

Otro factor es la alta tasa de ganancias no realizadas de los bienes en posesión. ADR tiene una tasa de ganancias no realizadas del 59%, que es la segunda más alta entre todas las acciones en el último período contable (※3). Debido a que la relación de deuda en base al valor de mercado basada en las ganancias no realizadas se vuelve baja, y se espera un aumento en los dividendos debido a la venta de propiedades, se considera que el impacto de la relación de deuda sobre las ganancias es mínimo.

Sin embargo, es algo que se puede decir en general sobre las acciones relacionadas con la vivienda, que en un entorno de aumento de las tasas de interés en el país, es necesario tener en cuenta que las acciones con un alto índice de endeudamiento tienden a debilitarse en precio.

※1 A finales de mayo de 2025. Basado en la mediana de todos los activos.

※2 Tasa de interés fija × Período de financiamiento calculado

※3　a final del segundo semestre de 2024