ترميز الأصول العقارية: الفرص والتحديات موجودة

الأصول الحقيقية ( RWA ) ليست شيئًا جديدًا في سوق العملات المشفرة، فقد ظهرت مفاهيم مشابهة بالفعل في عام 2018. ومع ذلك، نظرًا لعدم وجود تنظيم مناسب وغياب مزايا عائد واضحة، فإن المحاولات المبكرة لم تتمكن من تحقيق نطاق واسع.

في عام 2022، مع ارتفاع أسعار الفائدة الأمريكية، تجاوزت عوائد سندات الخزينة معدلات الاقتراض من العملات المستقرة المشفرة. وهذا جعل من ترميز الأصول باستخدام سندات الخزينة الأمريكية أكثر جاذبية لصناعة التشفير. بدأت بعض مشاريع DeFi الناضجة والمؤسسات المالية التقليدية في استكشاف الأصول الحقيقية.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت عدد قليل من مشاريع RWA العقارية في السوق، تهدف إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري، وتنويع منتجات الاستثمار، وتقليل عتبات الاستثمار. ستقوم هذه المقالة بتحليل مزايا وعيوب تصميم هذه المشاريع والأسواق المحتملة. ستدور المناقشة بشكل رئيسي حول سوق العقارات في أمريكا الشمالية.

ترميز الأصول سوق العقارات

سوق العقارات يحتوي على فرص استثمارية كبيرة. بيانات مارس 2023 تظهر أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تصل إلى 1.3 تريليون دولار، بينما تصل قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا إلى 2.66 تريليون دولار.

ترميز الأصول في سوق العقارات يتم تحقيقه بشكل رئيسي من خلال الطرق التالية:

1. تمويل ملكية العقارات المجزأة
2. مؤشرات سوق العقارات في مناطق محددة
3. قرض بضمان رموز الأصول العقارية

بالإضافة إلى ذلك، قد يعزز ترميز الأصول شفافية أصول العقارات وديمقراطية الحوكمة.

تعتبر صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) مشابهة للعقارات RWA في تقديم فرص استثمار مجزأة، حيث أنها تقلل من عتبة الاستثمار وتعزز سيولة الأصول. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري عادةً لا توفر للمستثمرين فرص الإدارة أو الملكية، مما يحافظ على نموذج التشغيل المركزي. على الرغم من ذلك، فإن الإطار التنظيمي ونموذج التشغيل لصناديق الاستثمار العقاري يوفران مرجعاً لمشاريع العقارات RWA.

من خلال مراقبة تشغيل مشاريع الأصول الحقيقية في العقارات على مدار العامين الماضيين، يمكن تلخيص بعض مزاياها وعيوبها:

المزايا:

• خفض عتبة الاستثمار
• تعزيز سيولة الأصول
• تقديم خيارات استثمار متنوعة
• زيادة الشفافية المحتملة وديمقراطية الحوكمة

العيوب:

• الإطار التنظيمي غير مكتمل
• عدم وجود آلية ناضجة لإدارة المخاطر
• قد تكون تكاليف التشغيل عالية
• بحاجة إلى تعزيز حماية حقوق المستثمرين

تحليل الحالة

سيتم تحليل ثلاثة مشاريع عقارية RWA تمثل بشكل جيد. من المهم ملاحظة أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها المبكرة، ولم يتم اختبار منتجاتها على نطاق واسع لفترة طويلة في السوق.

RealT

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو واحد من أوائل مشاريع RWA العقارية، يركز على ترميز الأصول العقارية السكنية الأمريكية للاستثمار من قبل الأفراد على شبكة الإيثيريوم وGnosis.

تقوم RealT بشراء العقارات وترميزها وفقًا للقانون. يتم تكليف إدارة العقارات وصيانتها وجمع الإيجارات لطرف ثالث. يتم توزيع الإيجارات على حاملي العملات بعد خصم الرسوم. تتولى RealT عملية الترميز، لكنها معزولة قانونيًا عن الشركة المالكة للعقار.

كمثال على عقار في مونتغومري:

• القيمة الإجمالية 323,020 دولار أمريكي
• كل عملة 52.10 دولار، إجمالي 6200 عملة
• دخل الإيجار الشهري 2,600 دولار
• صافي الربح الشهري بعد خصم الرسوم 1,978 دولار
• إجمالي الربح السنوي 23,736 دولار
• يتم تخصيص 3.83 دولار لكل عملة سنويًا، بمعدل فائدة سنوي 7.35%

توفر RealT 100% من العملات للسوق، دون الحاجة إلى استثمار مشترك مع العملاء، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالي من المخاطر. تتقاضى إدارة المؤسسة رسومًا من الإيجارات ورسوم الصيانة، وتفرض RealT رسومًا قدرها 2% لترميز الأصول.

على الرغم من أن هذه النموذج مفيد في توزيع المخاطر، إلا أنه يجلب أيضًا تحديات. عندما تكون النسبة المئوية لأسهم المستثمرين صغيرة جدًا، قد تصبح تكاليف إدارة الشركة غير مستدامة. قد يكون هناك تضارب في المصالح بين RealT والمستثمرين، خاصة فيما يتعلق باختيار الهيئات الإدارية والإشراف عليها.

من خلال تحليل أحدث 10 رموز عقارية تم بيعها من قبل RealT، تم اكتشاف:

• معظم العقارات تقع في ديترويت
• متوسط عدد حاملي العملات حوالي 500
• أكثر من 1000 مالك عقار
• حوالي 90% من المستثمرين يستثمرون أقل من 500 دولار
• حوالي 9% من المستثمرين يستثمرون 500-2000 دولار
• 1% من المستثمرين يستثمرون أكثر من 2000 دولار

هذا يشير إلى أن RealT قد أنشأت إلى حد ما سوق استثمار العقارات للأفراد، وزادت من سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات التداول الخاصة بـ RealT على شبكة Gnosis، قام النظام الأساسي بتوزيع حوالي 6 ملايين دولار من الإيجارات. تتراوح رسوم النظام الأساسي بين 2.5% - 3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 15-18 ألف دولار من الإيرادات على مدار العامين الماضيين. ولكن نظرًا لأن درجة مشاركة RealT في الاستثمار غير واضحة، فإن عائدات الإيجار الخاصة بها لا يمكن تحديدها.

تتضمن هيكل شركة RealT:

• Real Token Inc.( ولاية ديلاوير ): الكيان التشغيلي الرئيسي
• Real Token LLC( ديلاوير): شركة أم في مجال العقارات
• كل سلسلة من LLC: كيان مستقل لكل عقار استثماري

تم تصميم هذه البنية لعزل المخاطر المالية والقانونية لكل عقار.

باركل

Parcl هو منصة استثمار DeFi، تتيح للمستخدمين تداول تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. يوفر أصولًا تركيبية مرتبطة بالعقارات من خلال هيكل AMM.

أطلقت Parcl مصدر بيانات الأسعار، لإنشاء مؤشرات العقارات في مناطق محددة. يمكن للمستثمرين المضاربة على اتجاهات أسعار العقارات. تتجنب هذه الطريقة المشكلات القانونية المتعلقة بإدارة العقارات الحقيقية، لكنها أثارت تساؤلات حول ما إذا كانت تعتبر مشروعًا حقيقيًا للأصول المدعومة بالعقارات (RWA).

تم إطلاق شبكة Parcl الاختبارية على Solana في مايو 2022، ويبلغ إجمالي القيمة المقفلة حاليًا حوالي 16 مليون دولار. ولكن بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أنها لم تحظى باهتمام كبير، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50 شخصًا.

على الرغم من أن منتج Parcl سهل الاستخدام ويتطور بسرعة، وتصميم سوق المؤشرات ناضج، والفريق يروج بنشاط، إلا أن مستوى اهتمام السوق وحصته لا يزالان منخفضين. وهذا يعكس إلى حد ما أن سوق العملات المشفرة قد لا يكون مستعدًا بعد لاستقبال منتجات مؤشرات العقارات.

ريننو

بعض الشركات الكبرى في مجال التشفير مثل Ripple و MakerDAO تستكشف أيضًا منتجات العقارات RWA، مع التركيز بشكل أساسي على ترميز الأصول العقارية والرهن العقاري.

Reinno هو مشروع تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك تأثيرًا كبيرًا في السوق، إلا أن هناك منتجين تم تقديمهما يستحقان الذكر:

1. خدمة القروض القائمة على ترميز الأصول العقارية: يمكن للمالك تقديم مستندات الملكية إلى Reinno للموافقة، وبعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة SPV وعقد ذكي. يمكن للمالك استخدام العملة كضمان للاقتراض.

2. تمويل الرهن العقاري: يمكن للمستخدمين بعد شراء منزل من خلال قرض مصرفي ترميز ملكية العقار للتمويل. تُستخدم الأموال الناتجة لسداد القرض المصرفي، ثم يتم سداد المبلغ وفقًا لمعدل ثابت بموجب الاتفاق.

تعمل Reinno بنموذج مركزي خارج الإنترنت، مما يترتب عليه بعض المخاطر الواضحة:

• من الصعب مقاضاة المقترضين الذين يخلون بالعقد
• نقص العقد المباشر بين طرفي القرض
• لا يمكن منع مالكي العقارات من "ازدواج" قيمة الممتلكات بشكل فعال

يمكن أن تكون هذه المخاطر أحد أسباب توقف المشروع عن التشغيل. تحتاج الأصول العقارية RWA في المستقبل إلى إطار قانوني أكثر نضجًا لمعالجة هذه القضايا.

الخاتمة

لا تزال الأصول الحقيقية في العقارات RWA مفهومًا جديدًا نسبيًا، ولم يتشكل بعد حجم سوق واضح أو مشاريع رائدة. حاليًا، حجم المشاريع التي تعمل وقاعدة المستخدمين صغيرة نسبيًا. يحتاج هذا المجال إلى عمليات امتثال صارمة وإطار قانوني ناضج.

بعض المشاريع تعتمد هيكل الشركات المعزول عن المخاطر، أو تختار المنتجات المالية المرتبطة بالعقارات كأهداف استثمارية، لتقليل المخاطر التشغيلية. ولكن لتحقيق الإمكانات الكاملة للعقارات كأصول حقيقية، فإن التقدم التشريعي والامتثال التشغيلي أمران ضروريان.

لا يزال الإطار التنظيمي الواضح والمتسق للأصول الحقيقية في القطاع العقاري غير مُعتمد حاليًا. هناك تباين في تصنيفات العملات بين الهيئات التنظيمية المختلفة، مما يؤدي إلى عدم وضوح القواعد وارتباك العمليات، مما يهدد المستثمرين ويعرض قابلية الترميز الأصول على المدى الطويل للخطر.

على الرغم من الفوضى في بيئة التنظيم، لا تزال هناك العديد من الشركات المالية والتشفير المعروفة التي تحاول استخدام الأصول الحقيقية في العقارات. لقد أثبتت بعض المشاريع بشكل أولي جدواها خلال عام إلى عامين من التشغيل. مع إنشاء وتحسين الإطار القانوني المعني، من المتوقع أن تشهد الأصول الحقيقية في العقارات تطورًا سريعًا.