【REIT】ما هي 3 أسهم أقل تأثراً بارتفاع معدل الفائدة المحلي؟ | طريقة تفكير استثمار J-REIT | مانكري معلومات استثمار مانكس والأموال المفيدة.

الاتجاه الصعودي لأسعار J-REIT مستمر

سعر J-REIT يستمر في الاتجاه الصاعد. كان مؤشر REIT في بورصة طوكيو 1,714 نقطة في 23 مايو، لكنه استعاد 1,750 نقطة في 6 يونيو، واستعاد أيضاً 1,800 نقطة في 7 يوليو من حيث الإغلاق. كما ارتفع المتوسط المتحرك لمدة 25 يوماً لمؤشر REIT في بورصة طوكيو إلى 1,780 نقطة، مما يعني أنه استعاد مستوى لم يصل إليه منذ مايو 2024.

أيضًا، كانت حركة أسعار يوليو، مثلما كانت منذ أبريل، في حالة عدم التأثر باتجاهات أسعار الفائدة طويلة الأجل في الولايات المتحدة. كانت عائدات السندات الأمريكية لمدة 10 سنوات في اتجاه هابط منذ أواخر يونيو، حيث انخفضت إلى أقل من 4.2٪ في 1 يوليو، ولكن بعد ذلك ارتفعت وبلغت 4.4٪ منذ 8 يوليو.

من ناحية أخرى، نظرًا لأن مؤشر REIT في بورصة طوكيو خلال هذه الفترة يتراوح بين 1,780 نقطة و1,800 نقطة، فإنه لم يشهد انخفاضًا كما كان عليه الحال مع ارتفاع معدلات الفائدة الأمريكية طويلة الأجل حتى مارس.

ما هي تأثيرات ارتفاع معدلات الفائدة طويلة الأجل المحلية؟

لذلك، فإن السبب المحتمل لتراجع أسعار J-REIT مرة أخرى في المستقبل هو ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل المحلية. النقطة الأولى من التأثيرات السلبية لارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل المحلية هي تقلص الفجوة بين عائدات J-REIT وعائدات السندات الحكومية (فجوة العائد). ومع ذلك، كما تم ذكره في عمود 22 مايو "هل يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل المحلية إلى انخفاض أسعار J-REIT"، فإن الفجوة العائد قد اتسعت بالفعل، لذا يُعتقد أن التأثير سيكون ضئيلاً.

النقطة الثانية من التأثيرات السلبية هي أنه قد يحدث تدهور في الإيرادات بسبب زيادة الفائدة نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة. ومع ذلك، كما تم الإشارة إليه في السلسلة المذكورة أعلاه، عند النظر إلى جميع الأسهم (※1) فإن 88% من القروض يتم تمويلها بمعدل فائدة ثابت، ومدة القرض طويلة أيضاً حيث تصل إلى 7.14 سنوات، لذا فإن التأثير سيكون ضئيلاً.

ومع ذلك، تختلف نسبة الفائدة الثابتة وفترة الاقتراض حسب السندات. لذلك، عند الاستثمار في سندات فردية، إذا كنت تركز على خطر تدهور العائد بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، يجب عليك اختيار السندات ذات نسبة الفائدة الثابتة العالية وفترة الاقتراض الطويلة. إذا كان التمويل بفائدة ثابتة، فلن تتأثر بارتفاع أسعار الفائدة المحلية طويلة الأجل حتى يتم إعادة تمويل القرض، وبما أن فترة الاقتراض طويلة، سيكون هناك مبلغ أقل من إعادة التمويل سنويًا.

ما هي 3 أسهم التي تأثرت قليلاً بارتفاع سعر الفائدة المحلي؟

توضح الرسم البياني أعلى 3 رموز تأثرت بشكل طفيف بزيادة أسعار الفائدة حسب نسبة الفائدة الثابتة ومدة التمويل (※2).

【図表】حالة الاقتراض لأعلى 3 أسهم مالية (حتى نهاية مايو 2025) ! المصدر: تم الإعداد من قبل شركة آيبي للأبحاث استنادًا إلى مواد الإعلان لكل علامة تجارية. ※括弧（）内 هو رمز السندات. وتجدر الإشارة إلى أن فترة التمويل ونسبة الفائدة الثابتة تشير إلى أعلى 3 سندات في المالية. على سبيل المثال، فإن صندوق استثمار العقارات اليابانية برو لوجيس (3283) لديه نسبة فائدة ثابتة على القروض تبلغ 97٪، ومدة الاقتراض هي 8.5 سنوات. وتجدر الإشارة إلى أن صندوق استثمار الإقامة المتقدمة (3269) (المشار إليه فيما بعد بـ ADR) لديه أطول مدة اقتراض بين جميع السندات، كما أن لديه نسبة فائدة ثابتة عالية، ولكن بسبب كونه سندًا مرتبطًا بالإسكان، عند أخذ نسبة القروض في الاعتبار، فإنه يستبعد من بين أعلى 3 سندات.

عند أخذ نسبة الاقتراض في الاعتبار، سيتم تصنيف صندوق استثمار العقارات في الجبهة الأمامية (8964) بدلاً من ذلك، ولكن يُعتقد أن ADR قادرة على تعويض نسبة الاقتراض العالية بسبب عوامل أخرى، لذا فإن التأثير سيكون ضئيلاً.

السبب الآخر هو ارتفاع نسبة الربح الضمني للعقارات المملوكة. تعتبر ADR من بين جميع الأسهم في أحدث فترة مالية، حيث تحتل المرتبة الثانية (※3) بنسبة ربح ضمني تبلغ 59٪. بالإضافة إلى انخفاض نسبة الديون بناءً على القيمة السوقية المبنية على الربح الضمني، فإنها تعتبر سهمًا يمكن أن يتوقع زيادة توزيعات الأرباح من خلال بيع العقارات، لذا يُعتقد أن تأثير نسبة الديون على الأرباح سيكون قليلًا.

ومع ذلك، يجب الانتباه إلى أنه بالنسبة لجميع الأسهم المتعلقة بالسكن، في ظل ارتفاع أسعار الفائدة المحلية، فإن الأسهم التي لديها نسبة عالية من الاقتراض تميل إلى أن تكون أسعارها ضعيفة.

※1 في نهاية مايو 2025. بناءً على الوسيط لجميع الرموز.

※2 نسبة الفائدة الثابتة × مدة التمويل محسوبة

※3　تاريخ نهاية النصف الثاني من السنة المالية 2024